Комфорт как характеристика придомовой территории жилых комплексов

COMFORT AS A CHARACTERISTIC OF THE LOCAL AREA OF RESIDENTIAL COMPLEXES

Anastasia Kaplyuchenko

Undergraduate, Don State Technical University, Russia, Rostov-on-Don

Аннотация. Данная статья рассматривает меняющиеся критерии оценки комфортности жилья с учетом развития направления благоустройства придомовых территорий.

Abstract. This article examines the changing criteria for assessing the comfort of housing, taking into account the development of the direction of improvement of local territories.

Ключевые слова: придомовые территории, дворовые территории, благоустройство, жилые комплексы, комфортное жилье

Keywords: house territories, yard territories, landscaping, residential complexes, comfortable housing

Двор, как первичный элемент городской среды, в советское время  претерпел значительные изменения. Ограждения дворов были разрушены, открывая «миру и космосу» быт нового человека.

Жильцы многих домов стремились к украшению придомовой территории, высаживая у подъездов многолетние цветы, кусты сирени и черёмухи, оформляя во дворе детские площадки и песочницы, а у подъездов — лавочки, где проводили всё свободное время представительницы старшего поколения.

Те дворы, где не нашлось энтузиастов обустройства территории, социальной функции не несли и не воспринимались как место формирования общности жильцов. Как следствие подобного отчуждения, степень благоустроенности и комфорта таких территорий, их ценность для жителей была очень низкой. [5]

Ситуация стала постепенно меняться в наши дни, поскольку пришло понимание, что комфортная придомовая территория не только востребована у населения, но и повышает рыночную стоимость  жилья. 

Это можно увидеть при беглом анализе уже воплощённых проектов современных домов.

С начала нового века в России предпринимались попытки классифировать жильё по определённым признакам и характеристикам. Так возникла «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)» [7], а затем и «Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству», принятая экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. [3]

Классификация не носит законодательно утверждённого характера. Но опирается на действующую нормативную базу, в том числе на «Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89)» и «Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Используется специалистами рынка жилья, поскольку позволяет более точно отнести тот или иной проект дома к определённому классу, влияющему в том числе на стоимость конечного продукта застройщиков.

Сначала была предложена простая «троичная» классификация жилья: престижный («бизнес–класс»); массовый («эконом–класс»); социальный («муниципальное жилище»). Но затем, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, массовое жильё было дополнительно дифференцировано на «эконом-класс» и «класс-комфорт», а престижное жильё дополнительно разделено на «бизнес-класс» и «элитный класс».

В данной классификации категория «придомовая территория и безопасность» отнесены к отсекающему признаку между группами. То есть, чем больше вложений в инфраструктуру придомовой территории, тем выше класс жилья и, соответственно, его капитализация.  И при этом по каждому из классов, а также их модификаций чётко структурированы элементы комфорта придомовой территории.

Так, в сегменте массового жилья для «эконом-класса» предусмотрено стандартное благоустройство (определяется нормативом муниципалитета - [6]) , а для «класса-комфорт» - возможна ограда по периметру, с охраной, домофоном и консъержем; обустройство типовых детских площадок и площадок для хозяйственных нужд; общее озеленение территории.

Для класса престижного жилья (повышенной комфортности) в сегменте «бизнес-класс» предусмотрена благоустроенная прилегающая территория, которая не только конструктивно выделена. Её огороженный периметр согласован в разделе генплана ещё на стадии проекта.

Также, как и в случае с «классом-комфорт», для придомовой территории жилья «бизнес-класса» в проектах выделены места под детские и хозяйственные площадки. При озеленении территории допускается проработка ландшафтного дизайна.

Остальные признаки комфорта на придомовой территории относятся к сфере безопасности - консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома, система уведомления о доступе третьих лиц – домофон через консъержа.

И, наконец, в сегменте «элитный класс» престижного жилья все вышеуказанные элементы существенно дополнены.

Например, благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная прилегающая территория имеет ландшафтный дизайн и малые архитектурные формы.

В системе безопасности, помимо указанных для «бизнес-класса»  элементов (консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор).

Видеонаблюдение, помимо того, что указано в предыдущем случае (на входе в дом, по периметру дома), имеется также на лестницах, лестничных клетках, и перед входом в квартиры.

Также для «элитного класса» указана в классификаторе круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем, система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии, система уведомления о доступе третьих лиц на территорию по принципу «гость — консъерж — житель».

Уже в момент разработки и рассмотрения этой классификации специалистами рынка недвижимости, в России продолжались изменения и в представлении о комфорте, и в требовательности покупателей к уровню нового жилья.

Так, класс элитных многоквартирных домов пополнился ещё одним сегментом - «de luxe», что называется «роскошным жильём» повышенного уровня комфортности, созданного по проектам известных архитекторов и дизайнеров. [1]

Придомовая территория может вовсе отсутствовать, если, например, дом располагается в центре города, в зоне, где новое строительство ограничено.

Если же двор имеется, то над его оснащением и функциональным наполнением работают именитые ландшафные дизайнеры и архитекторы. При этом инженерная оснащённость и двора, и здания формируется по последнему слову техники. [2]

Например, тротуары двора оснащены противогололедными системами для зимнего периода, системами автополива зелёных насаждений в остальное время, применяются элементы вертикального озеленения, встроенные зимние сады и так далее. И поскольку каждый дом и двор «de luxe» - индивидуален, стандарта для этого класса жилья и его придомовой территории не существует.

Такую же трансформацию со временем переживает и класс массового жилья. К упомянутым выше его сегментам со временем прибавался «класс-комфорт+». А между «бизес-классом» и «элитным классом» втиснулся «премиум». Впрочем, чётких характеристик, в том числе по придомовой территории, у этих сегментов нет.   

Поэтому для оценки степени комфорта дворовой территории в наши дни рекомендуется обращать внимание, в первую очередь, на то, закрыт ли въезд для машин - «концепция без машин»; есть ли на территории двора ландшафтный дизайн и посадки деревьев - «концепция близость к природе»; есть ли выделенная «активити-зона», то есть зона для отдыха взрослых, а также детские и спортивные площадки внутри двора, либо они расположены в зоне пятиминутной пешей доступности; есть ли место для выгула собак.

Также признаками комфорта сегодня считается наличие ливневой канализации и дренажных систем на территории двора; наличие всех систем и видов обеспечения безопасности жилья и придомовой территории; реализованный по двору и на входе в здание принцип «безбарьерной среды»; зонированые места для сбора мусора и прочих хозяйственных нужд; внешний вид общественных зон, включая входную группу и удобный холл с консъерж-сервисом и ресепшн. [4]

Все эти элементы уже давно приняты за рубежом, и «продвинутые» застройщики, девелоперы стремятся внедрить их в современные российские проекты. В идеале, именно этот уровень комфорта придомовой территории призван сформировать благоприятные социальные связи между жильцами, дать возможность им почувствовать себя подлинными хозяевами своей жизни и собственности, а также обеспечить им чувство защищённости в современной городской среде.