ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В системе общественных отношений особое место занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений.

Актуальность темы обусловлена тем, что в ней проводится комплексный анализ особенностей договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации, основанный на теоретических концепциях ученых и материалах судебной практики. Проведение данного анализа обусловлено проблемой недостоверности сведений о государственной регистрации, занесенных в Росреестр, многочисленные пробелы в законодательстве Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в области недвижимости, а также Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Как я ранее упомянул, остро выделяется проблема недостоверности сведений о государственной регистрации, занесенных в Росреестр [4], что на мой взгляд является весомой проблемой, поскольку подобные недостатки в области законодательства существенно сказываются на сделках с недвижимостью и всеми процессами, касающимися вопроса купли-продажи недвижимости.

Профессор Суханов Евгений Алексеевич заявляет о том, что смысл Регистрации в Российской Федерации по большей части фискальный интерес, поскольку чем больше в реестре будет владельцев земельных участков, тем больше будет субъектов налогообложения.

Новизна данной работы состоит в том, что с позиции полного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, а также анализируются проблемные аспекты данного договора и предложены пути их преодоления.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ существует предварительный договор, который подписывается сторонами, чтобы в будущем заключить договор о передаче недвижимости.

Однако, существует проблема, которая заключается в том, что при заключении предварительного договора покупатель в подтверждение своих намерений отдает продавцу определённую сумму денег. Если от заключения договора откажется сторона, передавшая задаток, он не возвращается ей. Если же от совершения сделки откажется сторона, получившая задаток, она не просто возвращает полученную сумму - она должна удвоить её. Задаток должен быть возвращен в двойном размере.

Считаю необходимым для устранения дальнейших казусов законодательно запретить вносить задаток при подписании договора, ведь согласно Определению ВС РФ от 22.07.2008 No 53-В08-5 [5] законодательно не запрещено вносить задаток при подписании предварительного договора.

Существует такая проблема как проблема участков недр как объекта недвижимости.

Российское право сегодня норму про участки недр как недвижимую вещь практически не применяет – в отечественном правопорядке они не вовлечены в частно-правовой оборот. То есть, существует определенное расхождение между нормами кодекса и правовыми реалиями.

Изначально существует две модели регулирования недропользования.

Согласно первой модели недропользование регулируются нормами частного права - участок недр является либо продолжением земельного участка, либо недвижимостью является так называемый геометризированный блок недр, принадлежащий, например, государству как частному собственнику, которое как может устанавливать на него определенные вещные права или заключать соглашения о его разработке.

Другой подход к недропользованию, так называемый публичный правый подход, основан на идее о том, что недра принадлежат государству, но никак лицу, участвующему в обороте, а как публичный домен, публичная собственность, которая не регулируется нормами гражданского кодекса, частного права. Соответственно, «такая собственность неотчуждаема и является достоянием суверена, государства.

Принципиальное отличие частно-правового регулирования недропользования от публично-правового - в том что если действует первый режим, то на недра распространяются соответствующие частные права – они оборачиваются, реализуются по своему усмотрению и в своем интересе - их можно продать, заложить в уставный капитал и так далее.

При построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый отдельный элемент, объект имел собственные сущностные признаки. Как отмечал советский и российский учёный-правовед Ю́рий Кири́ллович Толсто́й о жилых помещениях речь идет во всех статьях главы второй ЖК РФ, поэтому признаки жилых помещений не ограничиваются только лишь одной статьёй 15 ЖК РФ.

Существуют несколько признаков жилого помещения по Ю.К. Толстому, включая как основные, так и факультативные:

1. это объект жилищных прав;
2. изолированное помещение, которое признается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;
3. к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната;
4. жилые помещения предназначены для проживания граждан;
5. право собственности и иные вещные права подлежат государственной регистрации;
6. осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
7. может осуществляться страхование жилых помещений.

Однако, в законе существует определённый пробел, который заключается в том, что в признаках жилого помещения есть указание на его недвижимый характер, что является недопустимым.

Достаточно будет взглянуть на города России, жизнь различных народов, то станет совершенно понятно, что немалый процент населения нашей страны проживают в сборно-разборных домах, различных вагончиках, например. Но упоминание таких конструкций в законе не даётся, следовательно это не является жилым помещением.

Также, невозможно не отметить, что многочисленные народы народов северо-востока Сибири, тюркских и монгольских кочевников и другие в силу природных обстоятельств в виде погоды, а также в силу народных традиций и уклада используют в качестве жилья юрты, ярангах, иглуя, но с точки зрения Жилищного кодекса Российской Федерации данные объекты признать жилыми помещениями, а также недвижимостью невозможно.

Исходя из вышесказанного стоит сделать вывод о том, что конституционные права многочисленных народов нарушаются и я считаю, что это недопустимо. Следовательно, хотел бы предложить в главу 2 Жилищного кодекса Российской Федерации ввести отдельным пунктом множество распространенных на территории России традиционных типов жилья и признать их жилыми. В таком случае проблема правового ущемления таких народов будет устранена, а в Жилищном кодексе Российской Федерации будет на один недостаток меньше.