Анализ инвестирования в недвижимость

Аспект инвестирования в недвижимость в последнее время становится все более актуальным. Это обусловлено тем, что в кризисный период люди начинают задумываться о способах вложения своего капитала. Известный факт, что для того, чтобы деньги не утратили свою покупательскую способность и были защищены от обесценения под воздействием инфляции, их необходимо разместить в каком-либо инвестиционном инструменте. Наиболее выгодным и надежным способом вложения капитала считается способ инвестирования в недвижимость. Но, из-за резкого обесценения рубля как валютной единицы, эксперты предполагают, что цена на недвижимость может быть снижена.

Инструменты инвестирования представляют собой как собственный капитал, так и заемный, как ипотечное кредитование, так и арендные договоры.

Само понятие инвестирование представляет собой рискованное вложение капитала с целью получения дохода в будущем периоде [3].

Рынок недвижимости России отличается своей разнообразностью. Причиной этому служат большая территория государства, а также экономические и политические особенности каждого отдельного региона.

Инвестиции в недвижимость являются долгосрочным проектом. Такой вид инвестирования предполагает наличие немалых затрат, долгий срок оформления сделки и низкую ликвидность, даже во времена экономического роста. Все эти причины не способствуют быстрому извлечению прибыли от инвестирования.

Несмотря на это, инвестирование в недвижимость-самый надежный способ сохранения своего капитала и его постепенной максимизации. Ценовая политика в этой области является стабильной (за исключением ситуаций, когда в стране наблюдается политическая напряженность), в случае первой покупки недвижимости существует возможность получения налогового вычета, который на сегодня составляет 13% от общей сумму покупки.

Всю недвижимость можно разделить на землю, жилье и коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что особая ситуация обстоит с инвестированием в землю и земельные участки. Цена на них может резко уменьшится в связи с различными политическими, экологическими и экономическими факторами, поэтому такой вид инвестирования в недвижимость считается не самым востребованным.

Примером такого резкого изменения цен может послужить статистическая информация о динамике изменения цен на землю за период 2008-2009 года (Рисунок 1).

Рисунок 1. Изменение цен на землю и земельные участки в России за 2000–2014 г.

Инвестирование в коммерческую недвижимость (офисы, склады, магазины, кафе и прочие нежилые помещения) имеет довольно большое количество плюсов. Это прибыльные проект вложения денежных средств, но, нельзя не отметить, что, приобретая такой вид собственности инвестору необходимо будет начать вести бухгалтерский учет, уплачивать налоги, устанавливать счетчики и так далее. Все эти действия требуют определённых знаний и затрат, а если такие знания у инвестора отсутствуют, то станет необходимой помощь специалистов, которые будут выполнять эту часть работы за определенное вознаграждение, и как следствие, некая часть дохода будет распределяться и на нанятых профессионалов в том числе [2].

Наиболее привлекательным объектом инвестирования выступают жилые объекты. Этот вид инвестирования широкодоступен, ликвиден и с его помощью владелец может извлекать прибыль несколькими способами: прибыль от сдачи имущества в аренду, прирост пассивного капитала по причине постоянного роста цен на имущество такого типа, получение дохода от перепродажи.

Бесспорно, главным аргументом того, что такой вид инвестирования считается самым выгодным, является то, что цены на квартиру и дома из года в год только растут. Но, по причине резкого обесценения рубля как денежной единицы, рынок недвижимости в нашей стране потерпел серьезные изменения. Рассмотрев статистические данные об объемах инвестирования в недвижимость, можно заметить, что за последние 9 лет, в 2015 году наблюдается наименьший уровень инвестирования. Тенденция снижения начинается с 2012 года и достигает своего минимума в 2014 и 2015 году (Рисунок 2).

Рисунок 2. Динамика инвестиций в российскую недвижимость за 2004–2015 г.

Начиная с 2014 года, сложившаяся неблагоприятная экономическая ситуация в стране нашла свое отражение на продажах жилой недвижимости, строители которой, наоборот, увеличили продажи по причине обесценения рубля и зачистки банковской структуры. Многие специалисты считают сложившуюся ситуацию парадоксальной на фоне осложнения макроэкономических условий страны.

Одним из главнейших аспектов влияния на инвестиционную деятельность в недвижимость и развитие этого сектора в целом, является ипотека. По статистическим данным, около 60% покупок жилой недвижимости в РФ происходят через ипотечное кредитование, но, в связи с кризисным положением, ключевая ставка ипотечных кредитов стала выше, и как следствие, сама ипотека стала менее доступна для населения. Людей, желающих оформить на себя кредитные обязательства, да еще и сильно возросшие в цене, заметно поубавилось. Государство отреагировало на это - правительство приняло меры по субсидированию процентной ставки при покупке нового жилья, однако количество выдаваемых ипотечных кредитов все равно заметно уменьшилось и как заявляют специалисты, более чем на 15%.

Стоит отметь, что и банки стали более требовательно подходить к выдаче ипотечных займов. К заемщику стали предъявляться более строгие требования, так, как и банк не готов выдавать денежные суммы не слишком надежным заимодателям.

Еще одной реальной причиной уменьшения объемов инвестирования в недвижимость служит сокращение количества располагаемых денежных средств населения, при том, что это один из важнейших показателей в секторе покупки недвижимости, определяющий уровень платежеспособности спроса. По данным Росстата, доходы населения снизились в 2015 году на 6,4 % по сравнению с 2014 годом, при этом уровень заработной платы населения сократился на 8,8 % за аналогичный период.

Все эти причины отрицательно влияют на инвестиционную привлекательность недвижимости, однако, не стоит забывать, что именно недвижимость во все времена выступала наиболее стабильным источником вложения денежным средств. Из года в год стоимость инвестиционных объектов данного типа только лишь увеличивается, поэтому, на сегодняшний день, такое вложение является крайне перспективным. Какие бы экономические или политические изменения в стране не происходили, люди всегда нуждаются в жилье, что обеспечивает постоянный спрос на него.

Также стоит учесть тот факт, что рынок недвижимости в России пока еще находится в стадии подъема. По словам Марии Литинецкой, общепризнанного профессионала на рынке недвижимости, специалисты фиксируют рост объемов предложения недвижимости и увеличения цен на него, в то время, как спрос находится на очень высоком уровне. Если нестабильная ситуация в стране сохранится, то в перспективе ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки приведут к повышению ставок по ипотечному кредитованию, что в свою очередь повлечет за собой снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах [1].

Инвестиции в недвижимость – прибыльный проект, однако, учитывая, что ситуация на рынке данной категории в настоящий момент каждый день меняется, перспективным инвесторам следует учесть несколько аспектов, связанных с покупкой недвижимости.

В кризисном положении, необходимо тщательно проверять застройщиков перед вложением денежных средств, а именно: репутацию организации, устойчивость на рынке услуг, стабильность доходности и качество предлагаемого жилья.

Многие специалисты рекомендуют отказаться от покупки жилья, достроенного лишь на половину, поскольку под влиянием кризиса возможно удешевление такого типа построек. Если бюджет инвестора ограничен – наилучшим решением будет являться покупка вторичного жилья. Покупая элитную недвижимость, инвестор может рассчитывать на получение высокой прибыли от покупки, однако, стоит учесть, что такой вид недвижимости требует высоких стартовых затрат.

Ясным остается тот факт, что недвижимость всегда будет иметь большой спрос и высокую цену, поэтому не стоит пренебрегать таким видом инвестирования денежных средств. В условиях кризиса – это хороший вариант пассивного дохода, а, как только экономическое положение России начнет стабилизироваться, прибыль от недвижимости возрастет в разы.