ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САМАРЫ И ФАКТОРЫ, ИХ ОБУСЛАВЛИВАЮЩИЕ

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни: рынок недвижимости является одновременно и базой для экономики, предпринимательства, института собственности, инвестиционным активом, и в то же время ― индикатором состояния социально-экономической сферы общества, уровня жизни населения, политических и экономических ожиданий в стране.

Потребности общества на сегодня таковы, что позволяют обеспечивать функционирование множества агентств недвижимости и строительных компаний. Их рентабельность говорит о необходимости и актуальности услуг в сфере недвижимости.

Важной причиной, по которой необходимо анализировать рынок недвижимости, является заканчивающийся в 2015 году срок приватизации и деприватизации. В конце 2012 ― начале 2013 года в БТИ и Кадастровых палатах Самары наблюдался ажиотаж. На что хочется при этом обратить внимание ― это в некоторых случаях неэффективность приватизации для экономически неактивных граждан.

Правительству еще предстоит рассчитать рыночную и кадастровую стоимость всех приватизированных квартир для определения размера налога на имущество, что также служит весомым поводом внимательного изучения ситуации на рынке жилья.

Кроме того, рынок недвижимости является одним из самых экономически нерегулируемым с точки зрения равновесия спроса и предложения.

Закрытость информации о ценах на рынке недвижимости, низкая эластичность предложения на рынке (особенно первичном), высокий уровень издержек сделок, низкая ликвидность объектов недвижимости - все это существенно ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма.

Итак, характерные особенности рынка недвижимости и высокая важность и востребованность жилья обуславливает необходимость тщательного анализа данной сферы экономической деятельности.

Ценообразование на рынке недвижимости имеет свои специфические особенности.

Недвижимость тесно «привязана» к земле, фактору, имеющему, согласно экономической теории, совершенно неэластичное предложение.

Предложение жилой площади можно увеличить путем наращивания интенсивности, например, этажности в новостройках. Это возможно в случае, если затраты будут оправданы рентабельностью, которая в свою очередь зависит от рыночных цен и цен на ресурсы.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость.

Цена на недвижимость слабо зависит от ее предложения, но зависит от спроса, определяемого уровнем дохода населения.

Установление равновесной цены усложняется и тем, что рынок недвижимости представляет собой совокупность предложений первичного жилья от нескольких, пусть и многих строительных и риэлтерских компаний и вторичного жилья, которое предлагается еще большим числом собственников, действующих по личным, субъективным причинам, чье поведение можно характеризовать как хаотичное.

Весь рынок жилой недвижимости состоит из двух секторов: первичного жилья и вторичного. По данным журнала «Зеленая площадь», можно заметить, что сегодня объекты вторичного и первичного рынков предлагаются примерно в равных долях. Согласно № 20 журнала «Зеленая площадь», «вторичное жилье экспонируется в количестве 2569 штук, тогда как новостроек чуть меньше ― 2122 штуки» [3]

Рисунок 1. Соотношение первичного и вторичного жилья на рынке недвижимости Самары

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. И рынок первичного жилья оказывает воздействие на рынок недвижимости.

Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. В результате квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15―20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме.

Применительно к Самаре можно сказать, что спрос на первичное и вторичное жилье примерно одинаков. Благодаря реализации новых проектов предложение на рынке первичного жилья эконом класса достаточно. Настойчивая реклама, акцент на «уютности» новых районов увеличивают спрос, но не делает застройщиков доминирующими игроками рынка недвижимости. Этого не происходит, потому что тонкость стен играет свою роль. Удобство и качество жизни все еще важны людям, и если они этого не получают, они выражают знакомым свое недовольств. Информация о качества такого жилья в Самаре с населением 1,17 млн. чел. распространяется достаточно быстро.

Рынок аренды на данный момент находится на стадии становления: мало кто из собственников сдает в наем свое жилье легально, он находится большей своей частью в серой сфере экономики.

На поведение субъектов рынка недвижимости и цен оказывают значительное влияние и такие факторы, как темп инфляции, цены на нефть, уровень безработицы, ожидания населения относительно макроэкономических показателей, стабильность рыночной системы, политическая ситуация и прочие.

Все эти факторы можно разделить на группы:

1.     Физические

2.     Эколого-географические

3.     Архитектурно-строительные

4.     Социально-экономические

5.     Культурные и политические

6.     Административные

К физическим факторам относятся такие характеристики квартиры как общая, жилая площадь, площадь кухни, высота потолков, наличие пластиковых стеклопакетов, лифта и т. д. Сравнительно несущественным фактором является этажность.

Эколого-географические факторы ― это местоположение относительно центра города, станций метро, близость набережной, парков, заводов, вид из окна.

К группе архитектурно-строительных факторов относится: отделка дома, планировка комнат, возраст, тип строения и т. д.

Также к этой группе относится и такой показатель как износ жилого фонда. В соответствии в с правилами оценки физического износа жилых зданий, под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее ― системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

В Самаре на сегодня износ жилых домов достаточно высок: это хорошо видно на примере «старого» города. В историческом центре Самары много жилых домов, которые нуждаются не просто в ремонте, а в реконструкции. Большая часть из них представляет историческую ценность. К сожалению, в первую очередь ремонту подвергаются здания, предполагающие превращение их площадей в прибыльный актив. Радуют реконструированные Ленинградская улица и набережная. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет 70 тыс. р.

Наибольшее влияние на общую ситуацию на рынке недвижимости оказывают социальные, экономические, культурные, политические и административные факторы. Так как они тесно взаимосвязаны между собой, будем рассматривать их в интеграции.

Уровень мировых цен на нефть.

Этот фактор детерминирует экономическую обстановку в регионах страны, так как Россия все еще остается сырьевой державой. Значительная доля ВВП приходится на рынок сбыта. Если мировые цены на нефть будут падать, наше государство будет переживать тяжелые времена. Именно с падением цен на нефть связаны все последние негативные изменения в динамике развития экономики России. Все остальные внешние факторы являются лишь сопутствующими. Положительная динамика роста цен на нефть, если она будет наблюдаться в ближайшее время, окажет стабилизирующее воздействие на все стороны жизни страны, включая недвижимость.

Экономическая ситуация в стране.

Фаза цикла, в которой находится страна или данный регион существенно влияет на цены. Приволжский регион продолжает негативно реагировать на кризисные явления. В этом недвижимость не отстает от прочих секторов ― промышленности, розничной торговли, инвестиций, банков, экспорта и импорта. Инвесторы опасаются вкладывать средства в условиях, когда реальные доходы населения продолжают снижаться.

Прирост населения.

Сюда можно отнести такие факторы как демографическая политика, миграционная политика, динамика рождаемости и проч. В Самару устремляется очень большое количество населения. Являясь столицей области, она привлекает сюда студентов и рабочих. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, это всё толкает цены вверх. Помимо этого наблюдается положительная динамика рождаемости по сравнение с предыдущими годами, что повышает потребность общества в недвижимости.

Бюджетные ограничения и предпочтения.

Сюда относятся: динамика доходов, уровень доходов, доступность финансовых ресурсов, в том числе и кредитов, и достаточно субъективные факторы, которые оказывают влияние на выбор покупателя. Например, семейное положение, ценности и цели человека, изменение представлений о комфортном жилье, отношение к кредитам и рискам, уровень доверия к валютам.

Экономическая культура и ожидания.

Эта группа факторов включает в себя уровень образования, экономическую активность населения, осведомленность о макроэкономических показателях, политические и инфляционные ожидания.

Налоговая политика и административное законодательство.

Это ― налоговый режим, зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля), правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию, правовые и экономические условия совершения сделок.

Кредитная политика, наличие льгот.

В условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Институт материнского капитала увеличивает спрос на недвижимость и ипотечные продукты, так как позволяет направить его на погашение жилищного кредита.

Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Рентабельность недвижимости и строительства, риски инвестиций в недвижимость, стоимость строительства, цены на энергоресурсы, состояние правовой сферы и регулирования, форс ― мажорные обстоятельства, наличие альтернативных областей выгодного и надежного размещения средств, доступность информации и многое другое определяет цены на рынке жилья. На рынок недвижимости оказывает влияние огромное количество и других различных факторов, учесть и перечислить все которые, не представляется возможным.

В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Одновременно с этим между ними определенно существует мультиколлинеарность.

Рассмотрим состояние рынка жилой недвижимости Самары и факторы, оказывающие на него влияние в настоящий момент.

Как уже говорилось выше, определяющим фактором в условиях экономики России устойчивости экономики в целом и всех ее секторов является состояние рынка нефти и уровень цен на нее.

На макро уровне на сегодня Россия оказалась в стороне от так называемой сланцевой революции, что грозит ей серьезными последствиями. Дело в том, что в Америке уже несколько лет активно развивается бизнес, основанный на инновационном способе добычи нефти из материнской породы ― горючих сланце, которые распространены по всему земному шару. Это означает, что ограниченность нефти не такая уж ограниченная, а уникальность России в обладании энергетическими ресурсами не такая уж уникальная.

Уже сейчас ясно, что добыча опережает самые оптимистичные прогнозы и растет по экспоненте очень быстрыми темпами. За последние 5 лет рынок нефти в Северной Америке стал самым быстрорастущим рынком в мире. Это грозит падением цен на нефть и потерей рынка сбыта нефти. По прогнозам, в скором времени и Китай сможет наладить аналогичную добычу нефти, российская дорогая нефть станет не востребованной. К 2015 г. США могут выйти на первое место в мире по уровню добычи нефти, обогнав Саудовскую Аравию и Россию. Если экономика России не перестанет быть сырьевой и не наладит добычу сланцевой нефти, ей грозят страшные последствия. Сланцевая революция в Америке принесет мировой экономике около 3 % к росту ВВП. Для России, напротив, добыча сланцевой нефти обернется сокращением ВВП почти на 2 %.

Опасность и без того сложного положения подогревается нежеланием видеть проблему со стороны главы ведущего банка страны ― «Газпрома». Миллер считает производство «сланцевой нефти» нерентабельным, в то время как в Америке существует около 400 предприятий, имеющих прибыль с этого бизнеса. К счастью, есть и другие мнения. Вице-президент «Лукойла» Леонид Федун считает, что Россия может добывать 10 миллионов баррелей нефти в день, если начнет разрабатывать месторождения Баженовской свиты, где будут применены сланцевые технологии. Однако, для этого нефтяной отрасли страны совершенно необходимы льготы. Позицию отрицания со стороны Миллера можно объяснить тем, что «сланцевая революция» для России ― колоссальный вызов. Низкие цены на нефть грозят подрыву нашей экономики. Когда президент призывал всех разработать программу ответа на этот вызов, вопрос был в том, какие у нас есть средства задержать наступление последствий «революции» для российской экономики. Причиной стала невозможность или нежелание предпринять соответствующие меры. Зачем решать проблему, если можно сделать вид, что ее нет?

«Лукойл» проявил активность и в Самарской области, подписав договор о покупке за $ 2,05 млрд у американской Hess Corp. 100 % ЗАО «Самара-нафта», которое добывает около 2,5 млн. т нефти в год в Самарской и Ульяновской областях. Это означает, что регион имеет достаточно ресурсов, чтобы развиваться и стабилизировать свою экономическую ситуацию.

Большинство специалистов считает, что это событие укрепит экономическое положение региона. Тем не менее, по мнению некоторых экспертов , изменения на нефтяном рынке Самарской области могут произойти, так как «Самара-Нафта» купила крупная федеральная компания, которая может захотеть расширить в области свое присутствие. Тогда она может начать скупать другие компании в области и местная карта нефтяного бизнеса будет серьезно перекроена. Остается только подождать заявлений представителей Лукойла о дальнейшей стратегии развития компании в области.

Кроме цен на сырьевые ресурсы, на рынок недвижимости Самары значительное влияние оказывают и такие факторы как льготное жилищное кредитование, ипотечные ставки в банках, налоговая и правовая база в Самарском и других регионах, инфляция и ее ожидания у массового потребителя, курсы валют.

2013 год начинается с мер, которые положительно влияют на рынок недвижимости. В частности, власти Самарской области готовы списывать часть долга по ипотеке для молодых семей при рождении второго и последующих детей. За каждого ребенка, начиная со второго, будет списываться 20 % от ипотечной суммы, которую молодая семья берет на жилье. Эту программу планируют отработать и утвердить в ближайшее время. Однозначно, она увеличит спрос на недвижимость.

На данный момент в Самарской области реализуется региональная программа «Молодой семье — доступное жилье». Все это способствует повышению рождаемости и спроса жилой недвижимости.

В начале апреля «Сбербанк» снизил ставки по жилищным кредитам в начале марта на 1 процент по заявкам, которые будут поданы с 1 марта 2013 года. Это в свою очередь тоже приведет к положительным тенденциям на рынке недвижимости, увеличив платежеспособный спрос.

По данным банка, большая часть ипотечных кредитов выдается для приобретения жилья на вторичном рынке. Однако в минувшем году начал расти спрос на объекты первичного рынка. Это говорит о росте доверия строительным компаниям.

Значительное влияние на рынок недвижимости оказывают ожидания субъектов рынка относительно законодательных актов. На данный период времени в Госдуме рассматривается инициатива принять законопроект о серьезном, вплоть до уголовного, ужесточении ответственности за нарушение правил регистрации. Можно предположить, что в дальнейшем собственники будут включать налоговые издержки и потенциальные риски в цену аренды, и постепенно ставки снова начнут расти.

Как известно, на предпочтение инвестировать в недвижимость большое влияние оказывает уровень и ожидания инфляции. По официальным данным «уровень инфляции на конец 2012 ― начало 2013 года зафиксирован на уровне 6,1 %» [1]. Но уровень роста цен на различные группы товаров неодинаков, и этому росту подвержены в большей степени товары широкого потребления в низкой и средней ценовой категории. Это означает, что реальная инфляция, которую ощущают на себе горожане, составляет около 11 % в год. Этот факт должен привести к стремлению населения вкладывать в недвижимость, чтобы эффективно сохранить и преумножить свои средства. Вероятнее всего, на практике это будет невозможно, в силу слишком малого располагаемого дохода.

Несмотря на то, что «отмечен некоторый рост уровня цен на типовое жилье», стоимость кв. м. полностью следует за процентом инфляции.

Рынок недвижимости Самары определяется положением дел на российском рынке. По поводу ситуации в целом по стране мнения разделились. Некоторые эксперты утверждают, что не стоит ожидать серьезного кризиса, что тенденции нормализации ситуации уже налицо, и через год примерно у нас все вернется на круги своя. Иные, напротив, придерживаются более пессимистичных взглядов и утверждают, что ипотечный кризис давно в пути.

За последние два года в лидеры продаж выбились два типа объектов недвижимости: жилье эконом-класса; таунхаусы в ближайших к мегаполисам районах, в строящихся или только что отстроенных коттеджных поселках, с ценами за кв. м до 50 тысяч рублей. В связи с этим увеличивается на 20―30 % по сравнению с докризисным уровнем и рост строительства панельного жилья. Подстегивает спрос довольно низкая цена. Отпугивает покупателей лишь слабая благоустроенность только что возникших районов. В Самаре эта проблема будет минимизирована по крайней мере к 2018 году, когда пройдет чемпионат мира по футболу. К этому событию планируется значительно повысить качество дорог, улучшить инфраструктуру.

Эксперты, которых слушает массовый покупатель, придерживаются логичной и очень удобной позиции, утверждая, что уровень цен будет «мозаичным». Колебания цен наблюдались два предыдущих года, когда вдруг резко вырос покупательский спрос на типовые квартиры. Временное затишье в данном сегменте наступило уже к концу лета 2011 года. Неоспорим в данном случае и сезонный фактор, потому что ситуация повторилась в 2012 году.

Фактом остается то, что за последние пять лет спрос на жилье в России возрос в два раза. Эта тенденция касается и Самары. Повышению спроса способствуют различные государственные программы, конкуренция банков по продаже кредитных продуктов, в том числе ипотеки. Следует ожидать устойчивого спроса на квадратные метры и ближайшие 4―5 лет. Далее, по многим прогнозам, предвидится новая волна кризиса. Это означает, что возможен спад на рынке недвижимости.

Что касается рынка нефти, если учитывать самые оптимистичные прогнозы, то к 2035 году нефти в мире будет больше, чем спроса на нее. В России до сих пор большинство экспертов придерживается мнения, согласно которому «уровень нефтяных цен в ближайшие годы сохранится в пределах $ 40―50 за баррель, и уж совсем маловероятным считают ее падение до $ 30 за баррель» [2, с. 5].

Как и прежде, в настоящее время все прогнозы, будь то долгосрочные или среднесрочные, в России или любой другой стране мира, строятся на стремлении продлить в обозримое будущее уже произошедшие и сложившиеся тенденции. Согласно теории более компетентных и серьезных аналитиков, которые изучают большие циклы, в ближайшие года продлится в целом снижение экономических темпов роста. Эксперты, которые изучают и сравнивают все пролетевшие над миром кризисные явления, прогнозируют продолжение временного падения большей части активов, за исключением золота и наличности, дальнейшее банкротство банков, продолжение ипотечного кризиса, снижение производства и торговли.

Тем не менее, государственные и экономические рычаги способны сглаживать перечисленные провалы рынка. Экономическая обстановка и состояние рынка недвижимости в России и Самаре на сегодня находится на переломной стадии. Агенты и климат рынка позволяют выйти из сложившейся кризисной ситуации с наименьшими потерями, но, как обычно, решающим окажется человеческий фактор.

Теперь, чтобы преодолеть все вышеперечисленные проблемы придется устранять как причину кризиса в сфере недвижимости, так и следствия. В частности, необходимо признать «сланцевую революцию» Правительством и ведущими банками России и направить все усилия экономики страны, все возможные средства государственного бюджета на разработку и постановку «на поток» инновационного способа добычи нефти и газа, в максимально сжатые сроки сдвинуть с мертвой точки экономику от экспортной в сторону продуктовой. В ином случае нам грозит серьезный кризис, выбраться из которого будет куда более сложно. Кроме этого необходимо развивать производственную сферу, создавать новые рабочие места, для этого стимулируя частный сектор. Когда повысится уровень благосостояния среднестатистического гражданина, воспрянут и начнут развиваться все сферы экономики.

Все проблемы необходимо решать в комплексе, используя систему мер. Для этого необходимо использовать методологию интерактивизма. Ориентация на взаимодействие в сложившейся ситуации является оптимальным решением проблем. Этот подход к планированию позволяет принимать стабильные решения, адекватно реагирующие на изменения внутренних и внешних условий и не допускающие снижения достигнутого уровня эффективности.

Список литературы:

1.           Официальный сайт статистики Самарской области ― [Электронный ресурс] ― Режим доступа. ― URL: http://www.rosrealt.ru/Samara.

2.           «Прогноз развития рынка недвижимости до 2013 года» BisnessPartner, Москва, 2009. ― 9 с.

3.           Приложение «Зеленая площадь», Самара, 2013, № 20.