Реализация финансирования инвестиционного проекта «Строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной парковкой» с использованием кредитования в банке посредствам эскроу-счетов

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ от  30.12.2004, регулирующий долевое строительство жилья в России, которые повышают требования к застройщикам во время перехода от долевого к проектному финансированию и в тоже время усиливают защиту участников долевого строительства.

Начиная с 1 июля 2019 года девелоперы будут обязаны привлекать  денежные средства граждан с использованием эскроу-счета в том случае, когда первый договор долевого участия в долевом строительстве будет зарегистрирован после данной даты. В случае если первый договор будет зарегистрирован до 1 июля 2019, то в случае соответствия застройщика требованиям закона он будет иметь право аккумулировать денежные средства дольщиков и пользоваться ими на специальном счете в уполномоченном банке. При этом строительная компания имеет право распоряжаться ими только строго в целевом направлении и по тем статьям, которые указаны в законе. Контроль за этим будут обязаны осуществлять банки, в которых открытых данные счета. Также они будут иметь право отказать в операции, в случае ее не соответствия целевому назначению.

Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Преимущества эскроу-счетов:

1) Обеспечивает надежную защиту средств покупателей;

2) Ставка по кредиту может снижаться по мере продаж;

3) Банк имеет гарантии в получении денежных средств от застройщика направленных на его кредитование;

4) Застройщики не зависят от динамики темпов продаж недвижимости в строящемся объекте и имеют постоянный доступ к финансированию;

5) Защищают дольщиков от нецелевого расходования средств застройщиками;

6) Счета эскроу подлежат страхованию в Агентстве по страхованию вкладов в размере до 10 млн. рублей.

В тоже время многие застройщики постарались запустить как можно больше новых проектов раньше, чтобы успеть поработать по старым требованиям. Но тем не менее, когда рынок наполнится проектами, финансирование которых происходит по новым правилам (приблизительно спустя два года), произойдет рост цен на недвижимость, так как большинство поправок напрямую влияют на себестоимость строительства.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Финансирование инвестиционного проекта строительства жилого дома осуществляется через следующих лиц:

- Застройщик;

- Банк;

- Дольщики.

Схема взаимодействия участников строительства жилого дома по средствам долевого участия представлена на рисунке.

Рисунок. Схема взаимодействия застройщика, банка и участников долевого строительства

Этапы реализации строительства многоквартирного жилого дома с использованием финансирования застройщиком, банком (кредитование) и участников долевого строительства (через эскроу счет) состоят из следующих этапов:

1) Получение застройщиком исходно-разрешительной документации;

2) Подготовительный этап строительных работ;

3) Основной этап строительно-монтажных работ;

4) Реализация жилой недвижимости, парковочных мест и коммерческих помещений по договорам долевого участия в строительстве;

5) Ввод жилого дома в эксплуатацию;

6) Перечисляет денежные средства на счет застройщика уполномоченным банком;

7) Реализация застройщиком площадей покупателям по договору купли-продажи.

Было проведено сравнительное моделирование финансирования строительства жилого дома с использованием закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости для квалифицированных инвесторов и финансирование застройщика с использованием банковского кредитования по эскроу-счетам. Полученные сравнительные результаты эффективности представлены в таблице.

Таблица.

Сравнение методов финансирования инвестиционного проекта

Ставки дисконтирования были рассчитаны по разным методикам, так как показатели по фонду имеют некоторое отличие показателей по строительству с участием застройщика:

1) Для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости расчет велся согласно Постановления Правительства РФ от 22.11.1997 N 1470 (ред. от 03.09.1998) "Об утверждении Порядка предоставления государственных гарантий на конкурсной основе за счет средств Бюджета развития Российской Федерации и Положения об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации" с учетом ключевой ставки и темпов инфляции и 3% поправкой на риск проекта [3];

2) Для финансирования с учетом кредитования через эскроу счет по методике представленной в статье «Расчет ставки дисконтирования для оценки инвестиционных проектов строительной отрасли» Трошина О.В. и Петрайтис Е.Е., где предложена модель построения ставки дисконтирования для оценки инвестиционных проектов строительной отрасли, которая учитывает размер заемных средств и собственного капитала [4].

Повышение ставки дисконтирования для проекта с участием эскроу счетов приводит к отрицательным показателям эффективности проекта.

Финансирование проекта строительства с участием фонда является более устойчивым (в 2 раза) к изменению уровня цен и себестоимости строительства, чем финансирование по эскроу счетам.

Таким образом, подводя итог, фонд для квалифицированных инвесторов является наиболее устойчивым к изменениям цен на рынке недвижимости, а также рынке строительных материалов и рабочей силы. А также имеет более высокие показатели NPV и IRR, что также свидетельствует об его устойчивости и более низкому уровню риска для инвесторов при вложении денежных средств. При этом средняя годовая доходность фонда в 4,7 раз ниже доходности проекта при использовании банковского кредитования через эскроу-счета, что говорит о более высоком риске проекта.  Поэтому здесь работает правило: «Чем выше риск, тем больше доход».

Инвестор должен тщательно обдумывать все детали, осознавать степень сопутствующего риска и уровень возможной доходности. Концепция «Компромисса между риском и доходностью» акцентирует внимание на том, что при оценке результатов инвестирования необходимо детально анализировать риски, связанные с ее осуществлением, а также разрабатывать адекватные меры по их минимизации. В любом случае, в управлении финансами всегда необходимо стремиться к достижению разумного соотношения между доходностью и риском, стараться найти между двумя экономическими категориями компромисс. [6]