НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

NON-RESIDENTIAL PREMISES AS AN OBJECT OF CIVIL RIGHTS

Galina Brazhnik

Student, Volgograd State University, Volzhsky Humanitarian Institute, Russia, Volzhsky

Аннотация. Актуальность обращения к теме нежилых помещений как объектам гражданских правоотношений обусловлена нарастающей практикой форм оборота и использования нежилых помещений физическими и юридическими лицами. В гражданском законодательстве РФ и правовой науке остается нерешенным вопрос о самостоятельности нежилых помещений, их месте в системе вещей и объектов прав. Этот факт вызывает многочисленные дискуссии, как в теории, так и на практике: какие помещения можно отнести к самостоятельным недвижимым вещам. Автор путем метода материалистической диалектики, системного анализа социально-правовых явления рассматривает вопросы о точном определении понятия «нежилое помещение», участии этого объекта в правоотношениях владения (собственности) и аренды. Цель исследования состоит в том, чтобы уточнить правовую природу нежилых помещений среди объектов недвижимого имущества и выделить проблемные области несовершенства законодательного регулирования гражданских правоотношений. Автор обосновывает, что требуется внести уточнение в статью 130 ГК РФ и дать более четкую дефиницию отдельно жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости. Вывести в отдельный оборот договор аренды нежилого помещения в отдельный вид договоров аренды. Закрепить в нормах гражданского права четкие целевые назначения форм использования нежилых помещений многоквартирных домов.

Abstract. The relevance of addressing the topic of non-residential premises as objects of civil relations is due to the increasing practice of forms of turnover and use of non-residential premises by individuals and legal entities. In the civil legislation of the Russian Federation and legal science, the issue of the independence of non-residential premises, their place in the system of things and objects of rights remains unresolved. This fact causes numerous discussions, both in theory and in practice: which premises can be classified as independent immovable things. The author, using the method of materialistic dialectics, a systematic analysis of socio-legal phenomena, examines the issues of the exact definition of the concept of "non-residential premises", the participation of this object in the legal relations of ownership (ownership) and lease. The purpose of the study is to clarify the legal nature of non-residential premises among real estate objects and identify problematic areas of imperfection in the legislative regulation of civil relations. The author argues that it is necessary to clarify Article 130 of the Civil Code of the Russian Federation and give a clearer definition of separate residential and non-residential premises as real estate objects. To put into a separate turnover a lease agreement for non-residential premises in a separate type of lease agreements. To fix in the norms of civil law the clear purpose of the forms of use of non-residential premises of apartment buildings.

Ключевые слова: нежилые помещения, общее имущество, аренда нежилого помещения, владение нежилым помещением, объект гражданских прав.

Keywords: non-residential premises, common property, lease of non-residential premises, ownership of non-residential premises, object of civil rights.

Обращение к проблеме определения сущности, видов и характеристик нежилых помещений как объектовгражданских правоотношений обусловлено многообразиемформ имущественного оборота, закрепляющих свое развитие в нормах вещного и обязательственного права. Поэтому актуальное и перспективное развитие гражданского права невозможно представить без такого сложного объекта, как «нежилые помещения». Сложность данной категории обусловлена, с одной стороны, по-прежнему неразрешенным вопросом о самостоятельности нежилых помещений, в другой – положением их в системе объектов гражданских прав, соотношением прав и обязанностей, основных характерных признаков, относящих те или иные помещения к нежилым.

Ф. Ф. Решетов обосновывает, что причина проблем нормативного регулирования отношений, связанных с оборотом нежилых помещений, состоит в первую очередь в отсутствии четкого легального определения «нежилого помещения» в отечественном законодательстве [5]. Хотя, справедливости ради, стоит указать, что дефиниция данного понятия закреплена в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (см. Постановление правительства РФ N 354 от 06.05.2011).

Косвенно понятие нежилого помещения дано в п.1 статьи 141.4 Части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Помещением признается обособленная часть здания / сооружения, пригодная для постоянного проживания (жилое помещение) или для целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение)» [1]. Значит, по замыслу законодателей, критерием отличия нежилого помещения от жилого является его непригодность для постоянного проживания граждан.

Из определений следует, что нежилым следует считать помещение, которое не является жилым, о чем свидетельствуют данные в проектной или технической документации, или электронном паспорте многоквартирного дома. Нежилые помещения не включаются в состав общего имущества собственников МКД, вне зависимости от того, имеется ли у них отдельные входы, технические подсоединения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения [3]. Однако, во-первых, данное определение применимо только к нежилым помещениям многоквартирных домов, а, во-вторых, определение данное через отрицание («нежилое помещение – это то, которое не является жилым»), затрудняет его применимость для регулирования гражданских, имущественных правоотношений, порождает возможности для спекуляций и злоупотребления правом.

С подобной недостаточной определенностью связана и сопутствующая проблема – классификации нежилых помещений. Наиболее очевидным, исходя из вышесказанного, является деление на: нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, и нежилые помещения – как часть нежилых зданий и сооружений. Таким образом, считаем, что критерием классификации здесь будет являться включенность или отношение принадлежности нежилого помещения к зданиям/ сооружениям. Это основание справедливо, исходя из представлений о том, что главная вещь и связанная с ним по принадлежности или по общему назначению, следует судьбе ведущей вещи [1].

Второе основание для классификации предложено А. В. Сафоновым: автор придерживается той же позиции о соотношении главной вещи и ее части, вследствие чего по сделке с главной вещью обязательно должна быть передана и подчиненная. Таким образом, второе основание для классификации – основание принадлежности. В соответствии с ним, нежилые помещения делятся на:

- основные нежилые помещения;

- вспомогательные – это нежилые помещения, функциональное назначение которых состоит в обслуживании одного, нескольких других помещений и всего здания в целом. Как правило, вспомогательными являются помещения, которые неразрывным образом связаны с системами технического обслуживания и жизнеобеспечения других помещений и всего здания в целом.

С указанной классификацией нежилых помещений связана наиболее противоречивая судебная практика. В качестве примера можно привести наиболее распространенные случаи использования подвальных помещений жилых многоквартирных домов в коммерческих целях. При некоторых смежных обстоятельствах суды удовлетворяют исковые требования о признании незаконными договоры аренды подвальных или чердачных помещений МКД, поскольку они, по техническим характеристикам, предназначены для обслуживания множества других, жилых помещений дома. В других случаях суд исходит из того, что спорный объект является муниципальной собственностью и является самостоятельным объектом права, и может быть предметом договора аренды.

Постановлением Люберецкого суда города Москвы было определено, что чердачное помещение многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> общей площадью 437,2 м² должно быть изъято из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу собственников квартир указанного жилого дома. Суд исходил из позиции о том, что данное помещение является общедомовым имуществом, поскольку в техническом паспорте данного многоквартирного дома указано единое назначение чердака как помещения для технического обслуживания МКД. В свою очередь, застройщик и приобретатель спорного объекта недвижимого имущества злоупотребили правом, будучи осведомленными о назначении чердачного помещения как общего имущества собственников. Далее, суд апеллировал к тому, что наличие и сохранение записи об индивидуальном праве собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на данный чердак нарушает право общей долевой собственности владельцев квартир данного дома на спорное нежилое помещение чердака [4].

В наиболее актуальном развитии законодательства предлагается различать нежилые помещения от общего имущества собственников многоквартирных домов. Считаем, что такое разделение вполне обосновано, поскольку позволяет выделить четкие критериальные признаки: общее имущество – это недвижимое имущество, которое предназначено для удовлетворения бытовых потребностей и технического обслуживания жилых помещений дома. Соответственно, оно должно принадлежать по праву общей собственности владельцам всех помещений / квартир дома. А критериями нежилого помещения являются: 1) его обособленности как части здания и сооружения; 2) использование для целей, не связанных с проживанием граждан [9]. Критерии (признаки) нежилого помещения таким образом были закреплены в Правилах предоставления коммунальных услуг:

- нежилое помещение буквально не является жилым помещением;

- нежилое помещение не входит в состав общего имущества [3].

Значит, «нежилые помещения» и «общее имущество» соотносятся как общее и частное, поскольку объектами общего имущества, по нормам Жилищного кодекса РФ, являются:

- нежилые помещения, не являющиеся частями квартир, но предназначенные для обслуживания более чем одного жилого помещения в многоквартирном доме;

- нежилые помещения, предназначенные для удовлетворения социальных и бытовых потребностей собственников более чем одного жилого помещения в многоквартирном доме [2].

В России в условиях развития рыночных отношений сложилась уже многолетняя практика использования нежилых помещений в качестве разнообразных целей: граждане и юридические лица включаются в оборот нежилого имущества, и используют его для производственных, административных, торговых, складских и иных целей деятельности. Поэтому нежилые помещения, особенно первых этажей жилых домов, активно включаются в гражданский оборот и пользуются повышенным спросом. В этой связи следует рассмотреть две ветви гражданских отношений – собственности и аренды нежилых помещений. Вторым важным и коллизионным вопросом защиты гражданских прав, в частности, собственников жилых помещений МКД, является вопрос правомочности использования нежилых помещений в доме для целей коммерческой и иных видов деятельности.

К сожалению, актуальные нормы Гражданского кодекса не содержат описания целей, с которыми могут быть использованы жилые помещения. Поэтому, в силу принципа общедозволительности («разрешено все, что не запрещено законом»), нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть использованы для реализации коммерческой деятельности (торговля, администрирование, то есть магазины или офисы), за исключением видов деятельности, которые по закону не могут вестись в помещениях многоквартирных домов. Ссылаясь на Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 24.12.2020 N 44, в нежилых помещениях многоквартирных домов нельзя устраивать бани, сауны, общественные туалеты, отделения микробиологических лабораторий. Одним из спорных аспектов в настоящее время является проблема обустройства хостелов в нежилых помещениях многоквартирных домов: закон не запрещает хостелы как вид гостиниц, он лишь ограничивает их расположение – теперь они могут находиться только в помещениях нежилого назначения.

Второй весьма распространенной проблемой, связанной с расположением торговых предприятий и иных коммерческих объектов (например, пунктов выдачи заказов маркетплейсов) на первых этажах жилых домов, является нарушение санитарных норм и правил. Для погрузки, разгрузки, выгрузки товаров, товарно-материальных ценностей торговых объектов должны быть оборудованы специальные подъезды с торцов жилых зданий, из закрытых дебаркадеров или тоннельных подъездов. Воспрещается производить погрузочные работы со стороны дворов и входов в жилые помещения (см. Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 N 3).

Наконец, законодателями в относительно недавнем прошлом были введены нормы, ограничивающие перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах: для получения разрешения на перепланировку собственник нежилого помещения должен обратиться в соответствующие органы с пакетом документов, среди которых – протокол общего собрания собственников и согласие всех собственников на переустройство или перепланировку (см. Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.).

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны:

- напрямую заключать договора на поставку коммунальных ресурсов и услуг с ресурсоснабжающими организациями; соответственно, не оплачивая услуги управляющей компании, как то делают собственники жилых помещений этого дома;

- нести расходы на содержание общего имущества МКД и оплачивать взносы на капитальный ремонт;

- в случае незаконной перепланировки или переустройства – приводить нежилое помещение в прежнее состояние [2].

Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями.

В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом. В этих случаях договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, следует осуществлять на основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ. Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

Таким образом, представляется, что в последние годы совершенствование гражданского законодательства в части оборота жилых помещений в большей степени было сосредоточено на правоотношениях собственности, в то время как отношения аренды несколько «выпали» из зоны внимания законодателей. В данном изложенном выше материале обосновано, что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.