ДОГОВОР МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Для начала стоит сформулировать понятие договора мены. Согласно статье 567 ГК РФ — это договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Обращаясь к нормативно-правовым актам, можно заметить, что легального определения договора мены недвижимости не закреплено. Поэтому исходя из статей Гражданского кодекса можно предположить, что это договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар

Важным с теоретической и практической точки зрения является решение вопроса о правильном определении момента перехода права собственности на обмениваемые объекты недвижимости. В силу статьи 570 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору мены возникает одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие имущество обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором. Но рассматривая вопросы, связанные с недвижимостью, то по статье 223 ГК РФ, право собственности на них возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на обмениваемые недвижимые вещи переходит к сторонам не одновременно после встречного исполнения товарных обязательств, а только с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по правилам статьи 551 ГК РФ.

Стоит отметить, что государственная регистрация требует участия каждой стороны сделки и осуществляется раздельно по каждому объекту недвижимости по месту его нахождения. После регистрации сделки и перехода права первым Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии второй территориальный орган проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым проверки законности договора мены.

Если одна из сторон договора мены уклоняется от регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенным условием договора мены жилых помещений следует признать перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

Договор мены зданий и нежилых помещений не подлежит государственной регистрации, должен признаваться заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. При этом законом установлена под угрозой недействительности обязательность соблюдения письменной формы сделки путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре мены недвижимого имущества должны содержаться условия, предусмотренные статьей 554 ГК РФ. При их отсутствии условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

В случае, если предметом договора мены выступают земельные участки, то необходимо указывать идентифицирующие признаки, такие как местоположение, общую площадь, кадастровый номер земельного участка, объекты недвижимости, права третьих лиц и т.д.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при мене недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, приобретатель получает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец

Спорным является вопрос о возможности мены части земельного участка. Так ряд авторов, включая Бадулина К. Д., считают возможным рассматривать часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта правоотношений, другие, в том числе Пандаков К. Г., Черноморец А. Е. – не допускают ее участие в гражданском обороте.

Из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что участники гражданских правоотношений вправе заключить договор аренды, согласно которому арендатору предоставляется в пользование не вся вещь, а только ее отдельная часть. С учетом этого необходимо определить, может ли часть земельного участка обмениваться по договору мены.

По нашему мнению, часть земельного участка не может быть передана в собственность другого лица в отличие от предоставления ее во временное пользование. Для регистрации договора аренды части недвижимой вещи, заключенного на срок, превышающий один год, достаточно представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии документ, который содержит графическое и (или) текстуальное описание этой части вещи. Тем не менее, для регистрации перехода права собственности на земельные участки, передаваемые по договору мены, необходимо представление кадастровых паспортов на указанные участки. В связи с этим предметом договора мены, в отличие от договора аренды, не может быть часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок с присвоением индивидуального кадастрового номера.

Значительный интерес представляет вопрос о допустимости мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица. По смыслу пункта 2 статьи 30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются физическим или юридическим лицам для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Именно проведение торгов обеспечивает привлечение всех заинтересованных лиц и создает равные возможности на получение земельного участка.

Тем самым договор мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как несоответствующий статье 30 ЗК РФ.

В литературе встречается мнение о том, что в качестве договора мены недвижимости можно рассматривать соглашение, по которому при изъятии у собственника земельного участка для государственных или муниципальных нужд ему предоставляется взамен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, что отмечает Корнеев А. Л. (пункт 3 статьи 281 ГК РФ).

На наш взгляд, такое соглашение нельзя признать договором мены недвижимого имущества, так как изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится независимо от воли собственника на основании акта органа, осуществляющего публичные полномочия. Следовательно, для квалификации рассматриваемого соглашения в качестве договора мены отсутствует признак согласованной воли двух сторон.

Важно отметить, что до недавнего времени в качестве субъектов договора мены земельными участками не могли выступать иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Статья 62 Конституции РФ гарантирует, что иностранные граждане и лица без гражданства приобретают права и несут обязанности в России наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. Согласно норме, содержащейся в статье 15 ЗК РФ, такие лица не могут иметь на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Однако такой перечень определен указом Президента РФ от 9 января 2011 г. No 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». Таким образом, до 2011 года (до издания указа, определившего перечень приграничных территорий) иностранные граждане юридически были не вправе иметь в России земельный участок на праве собственности и соответственно распоряжаться им путем передачи по договору мены.

Также возникает вопрос, вытекающий из статьи 567 ГК РФ, в которой сказано, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. Возникает вопрос, может ли быть заключен договор мены в отношении будущей вещи?

По-нашему мнению, это не противоречит существу мены и специальным правилам главы 31 ГК РФ заключение договора мены будущей недвижимой вещи – вещи, на которую не зарегистрировано право собственности продавца на момент заключения договора мены. Так, например, обмениваться могут земельные участки, которые еще не образованы, либо строящиеся здания или сооружения. Если предметом договора мены являются будущие жилые помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и должен признаваться заключённым с момента его подписания.

Таким образом, резюмируя всё вышеизложенное, в силу п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Таким образом, в части отношений по передаче недвижимого имущества в рамках договора мены должны применяться положения параграфов 7, 8 главы 30 ГК РФ в зависимости от вида недвижимости. Кроме того, при мене недвижимости следует учитывать нормы земельного и жилищного законодательства.

Специальные правила, предусматривающие необходимость государственной регистрации договора, применялись при продаже жилых помещений и при продаже предприятия до 01.03.2013. Однако к договорам, заключаемым после 01.03.2013, эти правила не применяются, и государственной регистрации такие договоры не подлежат, но обязательна регистрация перехода права собственности.