ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ПУБЛИЧНЫХ НУЖД – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ АМЕРИКИ

SEIZURE OF LAND PLOTS FOR PUBLIC NEEDS – THE PRACTICAL EXPERIENCE OF AMERICA

Alina Bashmakova

Master's student, Togliatti State University, Jurisprudence, Legal support of public administration and local self-government, Russia, Moscow

Ключевые слова: частная собственность, Соединенные Штаты Америки, американцы, государство, Конституция, компенсация, возмещение, пятая поправка, судебное постановление, правовая процедура, собственник, орган власти, землевладелец, суд, публичные нужды, недвижимость, рыночная стоимость, закон, отчуждение земли, застройка, выгода, оценка, справедливость, защита, публичное использование, дело Кело, экономическое развитие

Keywords: private property, United States of America, Americans, state, Constitution, compensation, compensation, Fifth Amendment, court order, legal procedure, owner, authority, landowner, court, public needs, real estate, market value, law, alienation of land, development, benefit, valuation, justice, protection, public use, Kelo case, economic development

Конституция защищает права собственности посредством положений о надлежащей правовой процедуре пятой и четырнадцатой поправок и, более конкретно, через положение пятой поправки: «частная собственность не может быть изъята в общественное пользование без справедливой компенсации» [8].

В Соединенных Штатах, конечно, изъятие обычно осуществляется посредством судебного постановления об отчуждении. В некоторых штатах для определенных видов дел предусмотрена внесудебная административная процедура, но владелец имеет право на судебное определение на определенном этапе законности изъятия и справедливости компенсации. Это подразумевается в американских понятиях надлежащей правовой процедуры [2].

Способы оспаривания изъятия земельных участков для публичных нужд ограничены. Даже если изъятие будет определено как «несправедливое, необоснованное», все равно может быть одобрено. Землевладелец может оспорить, если «изымающий орган власти» или «утверждающий орган» не обладает юрисдикцией для изъятия или одобрения изъятия рассматриваемой собственности, но такая ситуация возникает редко. Наконец, землевладелец может обратиться в суд с просьбой продлить или изменить дату, когда «изымающий орган власти» вступает во владение изъятой собственностью. Это не предотвратит изъятие, но может продлить или изменить условия, при которых орган может физически вступить во владение собственностью.

Цель законодательной базы об изъятии для публичных нужд – предоставить владельцам полную и справедливую компенсацию. Другими словами, поставить собственников в такое же экономическое положение, в котором они находились бы, если бы изъятие не произошло. Закон требует, чтобы землевладельцу заплатили сумму, равную рыночной стоимости изъятой собственности, как если бы она была продана на открытом рынке между желающим покупателем и желающим продавцом. Рыночная стоимость основана на наиболее эффективном использовании недвижимости без учета влияния предлагаемого проекта на стоимость. Кроме того, землевладельцы имеют право получить компенсацию за неудобства, расходы на переезд, если они вынуждены переехать, личные расходы, и компенсацию за неудобства, связанные с поиском нового места жительства. Если изымается только часть собственности, собственник должен получить компенсацию за любое снижение стоимости оставшейся земли.

Закон требует, чтобы землевладельцам выплачивалась рыночная стоимость экспроприированной земли на основе «желающий покупатель/ желающий продавец». Это означает, что землевладельцы, как предполагается, готовы продать свою землю, а «изымающий орган власти» желает купить землю по цене, отражающей текущую рыночную стоимость. Тот факт, что землевладелец в противном случае не продавал собственность, не может учитываться при определении рыночной стоимости. Компенсация, возникающая в результате отчуждения земли, исчисляется на конкретную дату, определяемую собственником. В течение тридцати дней после получения извещения органа власти об отчуждении собственности владелец может назначить дату оценки компенсации. Компенсация также должна основываться на «максимальном и наилучшем использовании» собственности. Это означает, что собственность будет оцениваться на основе возможного законного использования собственности, в результате которого она будет иметь наивысшую ценность. Например, если владелец использует собственность для фермы в городской зоне, которая перестраивается под жилые районы, собственность, скорее всего, будет оцениваться как земля под застройку, а не как сельхозугодья. Это отражает тот факт, что, если недвижимость была продана на открытом рынке, «желающий покупатель и желающий продавец» будут вести переговоры о цене, основанной на наиболее выгодном использовании собственности. Владельцы также имеют право на выплату процентов и возмещение разумных юридических, оценочных и других расходов.

В случае, если владелец собственности и изымающий орган власти не могут договориться о компенсации, в Апелляционном суде по местному планированию проводится слушание для определения компенсации в соответствии с Законом. Слушания в Апелляционном трибунале по местному планированию аналогичны судебному разбирательству в суде и включают представление доказательств и официальное решение председательствующего члена Апелляционного трибунала по местному планированию. Владельцы и изымающий орган власти обычно полагаются на экспертов для определения справедливой компенсации. Это включает использование профессиональных оценщиков для оценки отчужденной земли и использование экспертов-бухгалтеров для определения ущерба, причиненного беспокойством, связанного с бизнесом. После рассмотрения экспертных заключений владелец собственности и изымающий орган власти пытаются выработать приемлемое решение, в соответствии с которым выплачивается полная и справедливая компенсация. До того, как собственность будет изъята изымающим органом власти, он обязан предоставить владельцу отчет об оценке рыночной стоимости изымаемой земли и любого возможного вредного воздействия. Также должен предложить оплатить 100% оценки справедливой рыночной стоимости его отчета. Этот аванс может быть принят владельцем без ущерба для прав владельца на получение дополнительной компенсации в соответствии с Закон об отчуждении.

Если землевладелец находит предложение компенсации, полученное от изымающего органа власти, неприемлемым, доступны несколько вариантов, даже если государство уже забрало землю у владельца. Согласно Закону об отчуждении, владелец собственности и изымающий орган власти должны предстать перед Советом по переговорам, если они не могут согласиться на окончательную компенсацию. Во встречах перед Советом по переговорам присутствуют обе стороны, а иногда и их эксперты. Совет по переговорам не может дать обязательного решения в отношении компенсации, но может способствовать переговорам и содействию урегулированию, которое обе стороны готовы принять. Если собственники и правительство по-прежнему не могут договориться о справедливой компенсации, дело может быть возбуждено в Апелляционном трибунале по местному планированию для определения справедливой компенсации в соответствии с Законом об отчуждении.

Закон об отчуждении предусматривает правовые рамки приобретения земли для общественных нужд, содержит положения, касающиеся затрат, которые предназначены для обеспечения доступа владельцев к правосудию и справедливому обращению [2].

Одной из областей компенсации в соответствии с Законом об отчуждении является оплата «изымающим органом власти» всех разумных профессиональных расходов, понесенных землевладельцем при определении размера компенсации, причитающейся за отчужденную землю. Это включает юридическую, оценочную и любую другую профессиональную работу, которая разумно необходима для определения компенсации, подлежащей выплате землевладельцу. Следует отметить, что полная оплата разумных затрат властью произойдет только в том случае, если окончательная компенсация, выплаченная землевладельцу, составляет не менее 85% от предложения компенсации, сделанного «изымающий орган власти». Кроме того, расходы оплачиваются органом только после разрешения вопроса, а не на постоянной основе.

В большинстве случаев владельцы собственности не знакомы с процессом отчуждения. С другой стороны, сотрудники по недвижимости, которые работают на правительство, имеют опыт работы с этим процессом и часто имеют ресурсы для обеспечения защиты прав государства [3].

И поэтому сегодня в Соединенных Штатах права собственности получают лишь слабую конституционную защиту. В последние десятилетия суды слишком часто позволяли правительствам нарушать права собственности практически без судебного надзора [7].

Это должно беспокоить всех, кто заботится о защите прав меньшинств и бедных. Эти группы являются основными жертвами нарушения прав собственности. Они часто видели, как государство изымает их дома на сомнительные частные проекты «застройки».

В конце 18 и 19 веков суды обычно интерпретировали «публичное использование» как государственная собственность или частная собственность, при которой частный владелец по закону обязан обслуживать все население. Первое касается ситуаций, когда земля отбирается для строительства общественной инфраструктуры, такой как дороги или военные базы. Коммунальные предприятия являются примерами последнего. Даже находясь в частной собственности, им по закону запрещено отказывать представителям общественности, желающим платить за их услуги; обычные частные предприятия, напротив, в значительной степени свободны принимать или отклонять клиентов по своему усмотрению. Этот «узкий» взгляд на общественное использование соответствовал первоначальному значению пятой поправки, а также Четырнадцатой поправки, которая впервые сделала Билль о правах применимым к правительствам штатов и местным органам власти, а также к федеральному правительству.

Но в 20-м веке суды начали склоняться к тому, что ранее было точкой зрения меньшинства, согласно которой публичное использование существует всякий раз, когда общественность потенциально может извлечь выгоду из изъятия. Кульминацией этого стало решение Верховного суда в 1954 году по делу Берман против Паркера, в котором было поддержано «возрождение города» - передача частной собственности частным застройщикам в рамках проекта, в результате которого около 5000 бедных афроамериканцев покинули свои дома в Вашингтоне, округ Колумбия. Проект строительства подразумевал более дорогое жилье, преимущественно для «белых». Как указывает правовед Уэнделл Притчетт, это было так иронично и трагично, что «позволило политической элите переселить меньшинство и закрепить расовою сегрегацию». Хотя большинство судей не были расистами, их слабое отношение к правам собственности не позволяло им увидеть вред, который их постановление нанесло тем самым людям, которых они стремились защитить от репрессивной политики правительства в других контекстах.

За десятилетия, прошедшие после Бермана, федеральные власти, правительства штатов и местные власти вынудили насильственно покинуть свои дома сотни тысяч людей, большинство из которых составили бедные меньшинства - закономерность, которая побудила Джеймса Болдуина назвать обновление городов как «Удаление негров». Хотя сегодня это не так распространено, как в 1950-х и 60-х годах, но все еще происходит и по-прежнему непропорционально сказывается на расовых и этнических меньшинствах [3]. Исчерпывающих данных об изъятиях для публичных нужд в последние годы нет. Но исследование 2009 года 184 территорий, изъятых для «экономического развития», показало, что в них проживает намного больше меньшинств, чем в окрестностях или в стране в целом.

Ущерб, причиненный обновлением городов и другими подобными действиями, постепенно усиливал скептицизм по поводу снисходительного отношения судебной власти к использованию изъятых владений. В 1980-х и 90-х годах ряд верховных судов штатов начали применять более жесткие ограничения на такие дела в соответствии с конституциями штатов. Активисты по защите прав собственности пытались убедить Верховный суд пересмотреть свою позицию. Суд не учел их аргументы. В 2005 году дело Кело было рассмотрено Верховным судом Соединенных Штатов, в связи с изъятием земельного участка для дальнейшего экономического развития. В своем решении Суд постановил, что общественные выгоды от экономического роста оправдывают изъятие [5].

После решения суда город разрешил частному застройщику приступить к реализации своих планов; однако застройщик не смог получить финансирование и отказался от проекта, и оспариваемая земля оставалась незастроенным пустырем и в 2021 году[4].

Верховные суды штата Иллинойс, Мичиган (округ Уэйн против Хэткока, 2004), Огайо (Норвуд, Огайо против Хорни, 2006), Оклахома впоследствии постановили запрещения на такие изъятия в соответствии с конституциями своих штатов. Были также приняты меры на федеральном уровне, несмотря на относительно небольшое число изъятий, осуществляемых правительством этого уровня. В первую годовщину дела Кело, президент Джордж У. Буш издал исполнительный указ, в котором говорится, что частная собственность не может использоваться федеральным правительством "в целях продвижения экономических интересов частных сторон, которым будет передано владение или пользование захваченной собственностью" [7].

Текущая ситуация также говорит о том, что владельцы собственности не получают «справедливую компенсацию», требуемую пунктом пятой поправки. Верховный суд уже давно постановил, что владельцы изымаемого имущества имеют право на «справедливую рыночную стоимость» - сумму, за которую имущество было бы продано на открытом рынке. Но исследования показывают, что владельцы часто не получают эту сумму, особенно если они бедны и не разбираются в законах [2].

В целом состояние конституционных прав собственности сейчас значительно лучше, чем несколько десятилетий назад. Но есть еще большая потребность в дополнительном прогрессе.

Это потребует сочетания политических действий и судебных разбирательств, направленных на изменение правовой доктрины. Сильная защита может быть обеспечена только в том случае, если она пользуется сильной политической поддержкой. И это начинается с понимания того, что надежная защита прав собственности поможет самым нуждающимся.

Анализируя полученную информацию, можно сделать вывод, что по сути, еще предстоит разработать принципиальную и всеобъемлющую теорию прав собственности, не говоря уже о всеобъемлющем решении проблемы государственных изъятий. Для этого придется обратиться к основным принципам, как это делали старые судьи общего права. Таким образом, нужно начать не с публичного права Конституции в его нынешнем толковании, а с частного права собственности [7].

За прошедшее столетие американцы, владеющие недвижимостью —домовладельцы, землевладельцы, предприниматели всех мастей, даже некоммерческие организации, такие как церкви и благотворительные организации, — все больше запутывались в паутине нормативных ограничений, которые ограничивали то, что они могут делать со своей собственностью. Введенные во имя аморфных “публичных интересов”, эти ограничения часто были необоснованными и жесткими, что приводило к неисчислимым личным и финансовым потерям. К концу столетия они привели к зарождению движения за права собственности и к призыву как к законодательному, так и к судебному возмещению ущерба. Это движение, скорее всего, будет только расти в 21 веке [6].

Основополагающие принципы Америки основаны на идее частной собственности. В конце концов, именно собственность позволяет отдельным лицам и организациям осуществлять свои права и пользоваться свободой, которую предоставляет собственность. Однако в прогрессивную эпоху эти права становились все более ущемленными. Огромная и часто произвольная власть в руках правительства привела к тому, что в результате владельцы столкнулись с долгим и дорогостоящим рядом процедурных и материальных препятствий, прежде чем они смогли воспользоваться своими правами собственности. Хотя в последние годы Суд проверил некоторые из этих ограничений, владельцы по-прежнему несут основную тяжесть бремени обоснования своих прав. Что еще хуже, Суд поддерживает решение правительства о передаче домов от владельцев частным застройщикам в надежде, что их проекты создадут рабочие места и налоговые поступления.

Чтобы попытаться решить эти проблемы, около половины штатов приняли законы о защите прав частных владельцев на использование своей собственности. В то время как большинство требует, чтобы правительственные учреждения просто “оценивали”, могут ли их действия нарушить права собственности, некоторые из них предусматривают компенсацию владельцам и ограничивают неправомерные захваты, в то время как многие другие рассматривают такое законодательство. На федеральном уровне Конгресс рассмотрел три формы законодательства: меры, которые потребовали бы такой оценки; меры, которые предусматривали бы установленную законом компенсацию за определенные действия федерального агентства; и меры, которые устранят процедурные препятствия, препятствующие усилиям владельцев оспаривать федеральные, государственные и местные правила собственности. Однако на сегодняшний день ни одна из этих федеральных усилий не увенчалась успехом.

Движение за права собственности должно продолжать развивать свои начинания. Однако для того, чтобы быть эффективным, оно должно применять принципиальный подход - признать, что окончательная защита частной собственности будет заключаться в сведении правительства к его законным функциям [7].

Подводя итоги, хочется добавить, что с одной стороны, принцип защиты и неприкосновенности собственности как таковой сохраняется, накоплен значительный опыт правового регулирования процедур изъятия, направленных на обеспечение справедливости, и ведутся поиски справедливых решений возникающих проблем; с другой стороны, адекватные современным вызовам и общественным потребностям правовые решения еще не найдены [1].

Изучив и проанализировав американский опыт изъятия для публичных нужд можно заключить, что основные нарушения включают дискриминацию, нарушение надлежащей правовой процедуры, отсутствие подлинной общественной цели, отсутствие справедливого и равноправного возмещения, злоупотребление правами и передачу выгоды государству.