ПРИМЕНЕНИЕ СВЕДЕНИЙ ЕГРН ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ Г. ГОРНО-АЛТАЙСК РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ)

В муниципальных образованиях, с одной стороны, земля представляет собой объект, на который распространяются государственные функции власти, а с другой земля является объектом хозяйственной деятельности. Это приводит к различным методам регулирования земельных отношений, возникающих по поводу осуществления властных функций государства и по поводу хозяйственных отношений, связанных с использованием и охраной земель.

По мнению проф. А.А. Варламова и проф. С.А. Гальченко [4] все методы управления земельными ресурсами можно разделить на административные, правовые и экономические.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав на них относятся к административным методам.

При этом все методы взаимосвязаны: внесение в ЕГРН сведений об объектах недвижимости и регистрация прав на них формирует новую налоговую единицу и реализовать такие экономические методы управления земельными ресурсами как земельный налог и налог на недвижимость.

Сам же порядок ведения ЕГРН регламентирован нормативно-правовыми актами, такими как: ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» [1], Приказ Росреестра от 01.06.2021 №П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…» и пр.

Непосредственно в процессе управления земельными ресурсами муниципального образования сведения ЕГРН применяются при разработке документов территориального планирования, территориального зонирования, при осуществлении муниципального земельного контроля, а также для формирования актуальной и полноценной налоговой базы для целей пополнения местного бюджета земельным налогом и налогом на недвижимое имущество физических лиц.

При этом во всех сферах применения сведений ЕГРН важна как актуальность, так и полнота сведений об объектах недвижимости [2].

В настоящее время одной из распространенных ситуаций является отсутствие четко установленных границ объектов недвижимости, в частности земельных участков.

Данная проблема возникла ввиду того, что требования к кадастровому учету и порядку проведения кадастровых работ неоднократно менялись в процессе совершенствования земельного законодательства. Земельные участки, поставленные на кадастровый учет до вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» 2007 г., либо права на которые были зарегистрированы до вступления в силу №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 г., именуемые как ранее учтенные, не имеет четко установленных границ. В сведениях ЕГРН отсутствует информация о координатах характерных точек данных объектов недвижимости, что негативно сказывается на процессе управления земельными ресурсами территории в целом.

Четко неустановленные границы участков – это современная проблема не только для материального положения граждан при осуществлении сделок, но и для государства в целом. Граждане теряют денежные средства и продают участок намного дешевле ввиду того, что новый пользователь не может понять, где начало границ его участка, а где чужое владение или же вовсе не могут избавиться от него. Вся эта ситуация сильно усложняет общий оборот недвижимости в нашей стране [3].

Уточнение границ имеет один большой плюс – он проявляется в том, что сразу же после данной процедуры правообладатель может объединять и разделить участки. Это значит, что будет просто совершать разного рода сделки.

В нeкoтopых ситуaциях eсть вoзмoжнoсть расширить зeмeльный участок. Оснoвным пpи этом являeтся не фактическое использование прилегающих зeмeль, a вoпpoс o юpидичeскoм oфopмлeнии этого фaктa.

Утoчнeниe гpaниц зeмeльнoгo учaсткa с увeличeниeм плoщaди считaeтся юpидичeскoй пpoцeдуpoй зaкoннoгo oфopмлeния дoпoлнитeльнoй тeppитopии мeтoдoм пpисoeдинeния к основному земельному участку.

Как было отмечено выше, в настоящее время достаточно большое количество земельных участков не имеют установленных и зарегистрированных границ.

Произведем анализ полноты сведений ЕГРН на примере г. Горно-Алтайск Республики Алтай.

По данным публичной кадастровой карты [5] можно определить какое количество земельных участков в кадастровом районе имеют установленные границы (табл.).

Таблица.

Анализ сведений ЕГРН на примере кадастрового района г. Горно-Алтайск

Таким образом из общего количество учтенных земельных участков только 82% имеют границы, установленные в соответствии с действующим законодательством, по объектам капитального строительства данный показатель составляет 33%

Отметим, что данные показатели являются относительно высокими: Горно-Алтайск имеет статус столицы региона. В иных муниципальных образованиях республики проценты будут значительно ниже. Например, в Чойском районе только 33% земельных участков имеют границы.

Существенно сложнее обстоит ситуация с физически существующими объектами недвижимости, информация о которых отсутствует в ЕГРН.

В качества примера рассмотрим квартал 04:11:020227, в котором расположены земельные участки для ведения садоводства, ИЖС, малоэтажной многоквартирной жилой застройки, а также для размещения и обслуживания учебного центра МВД РА.

В данном квартале имеются 66 участков, из них с границами 60 участков, а также 54 объекта капитального строительства, из которых только по 9 объектам внесены сведения о границах в ЕГРН (из них 8 зданий и одно сооружение).

По данным космической съемки (рис.), можно наблюдать какие объекты недвижимости фактически существуют, но сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН.

На рисунке желтым цветом отмечены земельные участки, границы которых отсутствуют на публичной кадастровой карте, синим цветом объекты капитального строительства.

Рисунок. Кадастровый квартал 04:11:020227

По данным карты, можно сделать вывод, что даже в столице региона, где земля имеет наиболее высокую стоимость и градостроительную ценность, сведения о большинстве объектов, содержащихся в ЕГРН не содержат все характеристики.

Для актуализации сведений необходимо проведение кадастровых работ по уточнению границ и площади земельных участков, а также внесения всех характеристики об объектах капитального строительства.

Также, для целей устранения данных проблем необходима гармонизация данных в ЕГРН.  Сюда можно отнести и выявление «дублирующих» сведений, в случае которого государственный регистратор должен провезти анализ информации для выявления актуальной записи.