Правовая природа предварительного договора в обязательствах купли-продажи недвижимости

Увеличение количества сделок с недвижимостью влечет более частое обращение граждан к заключению предварительного договора как определенно стартового этапа сделки в разных сферах договорного права, в числе которых наиболее часто встречаются договоры куплипродажи недвижимого имущества. Заключение предварительного договора и вытекающего из него обязательства заключения основного договора способно дать контрагентам сделки дополнительные способы защиты их прав и законных интересов.

При согласовании существенных условий основного договора в следует буквально толковать п.3 ст.429 ГК РФ [1]: в договоре должны содержаться условия, позволяющие определить существенные условия основного договора. Так, представляется, стороны договора могут либо определить непосредственно сами существенные условия, либо предусмотреть механизм, позволяющий такие условия определить [5, с. 37].  

В сфере оборота недвижимого имущества конструкция предварительного договора очень часто используется, это связано со спецификой подготовки самой сделки, сбора необходимых документов, оформления согласии, если сделка является крупной, либо с заинтересованностью, либо недвижимость обременена правами третьих лиц, либо в ней проживают несовершеннолетние.

По основному договору купли-продажи имущества одна сторона берет на себя обязательство передать в собственность другой стороне имущество, а другая сторона обязуется принять это имущество и оплатить его.

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать существенные условия этой продажи, без которых он будет считаться незаключенным.

Статья 554 ГК РФ [2] регламентирует, что договор продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое переходит по указанному договору покупателю, а также его точное местонахождение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

Также договор должен содержать цену продаваемого имущества, причем правила определения цены, указанные в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении такого договора не применяются.

В предварительном договоре купли-продажи указано, что при передаче продавцом объекта недвижимости покупателю не позднее трех дней после завершения выделения продавцом объекта недвижимости в отдельный объект. Покупатель утверждал, что выделение состоялось и продавец уклоняется от регистрации основного договора по передаче прав собственности на недвижимость.

Предварительный договор продажи недвижимости должен определять условия, устанавливающие предмет и другие условия основного договора.

В обратном случае, если существенные условия не определены в договоре, то он считается незаключенным.

Внимания заслуживает вопрос режима имущества супругов, пройстекающих из заключения предварительного договора, касающегося распоряжения совместной собственности, приобретенной в браке.

Из смысла статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации следует, что при оформлении одним из супругов сделки по купле-продаже недвижимости необходимо наличие согласия другого супруга [3].

В противном случае сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной, при этом правовые последствия для супруга, нарушившего права другого, будут неблагоприятными.

В отношении самой сделки купли-продажи недвижимого имущества отсутствие согласия одного из супругов ставит серьезные неприятности для возникшего обязательства. Но какие же последствия могут наступать в случае заключения предварительного договора при отсутствии или возражении одного из супругов? 

Институт предварительного договора предусматривает право судебного принуждения уклоняющейся стороны к его исполнению. И в то же время отсутствуют нормативно-правые предпосылки, определяющие, что право судебного принуждения к исполнению договора может быть зависимо от согласия одного из супругов на совершение основной сделки.

Таким образом, в случае отказа другого супруга дать согласие на распоряжение имуществом, что входит в обязательство предварительного договора, контрагент сделки имеет право требовать исполнения предварительного договора.

Согласно ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ «Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным». Из этого нормативного положения можно сделать вывод, что соглашение о цене объекта недвижимости является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения. Значимость данного положения подчеркивается и законодательной установленной формой выполнения требования о цене – соответствующее соглашение сторон о цене приобретаемого объекта жилой недвижимости должно быть закреплено в письменном виде, как правило, в качестве неотъемлемой части соответствующего договора. 

Следует отметить, что нормативные положения ст. 555 ГК РФ о цене договора купли-продажи недвижимости, в том числе жилой, имеют диспозитивный характер, т.к. закрепляют положение о том, что величина стоимости соответствующего объекта недвижимости зависит лишь от волеизъявления сторон.

Этим объясняется включение в содержание данной статьи отсылочной нормы, запрещающей применять следующее правило ч. 3 ст. 424 ГК РФ: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

Таким образом, цена договора купли-продажи жилого помещения определяется исключительно волеизъявлением сторон, т.е., по существу, зависит от двух основных факторов: 1) объективного – текущей рыночной стоимости указанного объекта; 2) субъективного – мнения сторон договора об эквивалентности действий, запланированных к совершению во исполнение сделки. 

Вместе с тем, ч. 2 ст. 555 ГК РФ предусматривает дополнительное нормативное положение, которое может оказывать влияние на цену договора купли-продажи объекта недвижимости, если стороны придут к соглашению о необходимости рассматривать это положение в качестве неотъемлемого условия указанного договора.

Речь идет о правиле, согласно которому: «Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее».

В отношении объектов жилой недвижимости вопрос об изменении цены договора в соответствии с условиями перехода прав на земельный участок под объектом представляется особенно актуальным.

Решение этого вопроса зависит не только от волеизъявления сторон, но и от того, какого рода объект жилой недвижимости является предметом сделки.

Если речь идет о купле-продаже домовладения (частного жилого строения), то цена по договору его купли-продажи включает не только стоимость соответствующего жилого строения, но и стоимость земельного участка и надворных построек, находящихся в пределах границ домовладения.

Если же речь идет об отчуждении жилого помещения в составе объекта недвижимости (например, квартиры в многоквартирном доме), то на цену договора оказывает влияние стоимость прав на долю в составе земельного участка, на котором расположен общий объект жилой недвижимости [6, с. 70].

По общему правилу, покупателю переходит тот же объем прав на земельный участок, который принадлежал продавцу жилого помещения.

Право на земельный участок может иметь как возмездный, так и безвозмездный характер. В первом случае правоотношения покупателя жилой недвижимости в части, касающейся землевладения, оформляются договором аренды земельного участка, на котором находится строение. Во втором случае речь может идти о заключении договора ссуды, т.е. безвозмездного срочного либо бессрочного пользования земельным участком.

Создание гарантий защиты прав и законных интересов участников сделки при одновременном обеспечении свободы договора является сложной задачей цивилистической науки и практики.

В настоящее время встречается много нерешенных вопросов, связанных с правовой квалификацией отношений, возникающих из предварительных договоров, реализацией обеспечительной функции данной договорной конструкции, а также применению норм материального права к указанным правоотношениям.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен обязательно содержать условия, устанавливающие предмет и другие условия основного договора. Кроме того, получение согласия супругов требуется уже на момент заключения предварительного договора, причем лучше это согласие оформлять с условием последующего его нотариального удостоверения, такой подход придаст большую уверенность в имущественных отношениях по передаче собственности.

Наличие указанных обстоятельств снижает правовую эффективность модели предварительного договора и не позволяет участникам правоотношений использовать все преимущества и возможности конструкции в полном объеме [4, с. 204].

Таким образом, предварительный договор в сфере оборота недвижимого имущества, должен соответствовать правовой природе предварительного договора и не подменять иные договоры в сфере оборота недвижимости, такие как договор купли продажи или договор долевого участия в строительстве.