Проблематика по возникновению правового режима общего имущества в многоквартирном доме

PROBLEMS RELATED TO THE EMERGENCE OF THE LEGAL REGIME OF COMMON PROPERTY IN AN APARTMENT BUILDING

Nikolai Kirillovykh

Student Vyatka state University, Russia, Kirov

Аннотация. В статье анализируются особенности возникновения правового режима общего имущества многоквартирного дома, характеризуется основные проблемы в данном направлении. Подводятся общие выводы по вопросу.

Abstract. The article analyzes the features of the emergence of the legal regime of common property of an apartment building, describes the main problems in this direction. General conclusions on the issue are summarized.

Ключевые слова: правовой режим, общее имущество многоквартирного дома, направления развития.

Keywords: legal regime, common property of an apartment building, directions of development.

На современном этапе развития важно уделить внимание развитию правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Так, требуется последовательно развивать законодательство для эффективного регулирования данной сферы правоотношений. 

Сегодня в данной сфере выделяется большое количество проблем по правоприменению, отмечаются различные подход в судебной практике, а также между различными судами.  

Представляется возможным здесь выделить следующую проблематику, а именно:

- весьма спорным является вопрос о том, что следует относить к общему  имуществу в многоквартирном доме [3, с. 139].

Данная проблема осложнена таким аспектом, как отсутствие какого-либо регулирования статуса нежилых помещений в многоквартирных домах, условий их применения и перепрофилирования (изменения вида использования). Поэтому собственники (пользователи) жилых помещений в многоквартирном доме часто становятся заложниками собственников нежилых помещений в нем, от деятельности которых по эксплуатации своих нежилых помещений, в т. ч. находящихся в подвальных помещениях, зависит безопасность, прочность и долговечность всего дома. Данный вопрос неоднократно обсуждался в проектах изменений к жилищному законодательству, но не получил должного развития и закрепления.

В законодательстве (гражданском и жилищном) не разработана специальная модель предоставления общего имущества в пользование, которая учитывала бы условную или временную индивидуализацию отдельных элементов, сохранение у собственников доступа к этим элементам для целей их обслуживания и т. п.

В то же время такая модель, как договор аренды (ст. 607 ГК РФ) не соответствует особенностям объектов общего имущества (сохранение назначения за имуществом, как обслуживающим помещения в доме и требующим доступа к нему; невозможности индивидуализации объектов, как это необходимо для аренды), не закреплено кто выступает стороной договора или лицом, уполномоченным на заключение такого договора и получение дохода от использования, отсутствует механизм распределения или направления таких доходов.

- существуют различные подходы к оформлению права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в т. ч. обязательности/необязательности государственной регистрации права общей долевой  собственности на общее имущество многоквартирного дома, что приводит к противоречивой практике применения.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ, ст. 23 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме [4,с. 59].

Зачастую отсутствие государственной регистрации права препятствует предоставлению элементов общего имущества в пользование, в то время как в соответствии с федеральным законом такая регистрация не требуется. Правоприменительная коллизия в этом вопросе возникла, на наш взгляд, вследствие несогласованности норм гражданского и жилищного законодательства. Так, ЖК РФ, закрепив особенности общего имущества в многоквартирном доме, и право собственников предоставлять его в пользование третьим лицам, не предложил правовую модель таких сделок [4,с. 60].

Итак, полагаем, что для решения проблем в данной сфере важно [5, с. 1072]:

- установить четкие критерии отнесения объектов многоквартирного дома к общему имуществу, исключив возможность деления (дробления) элементов, вовлечения их в оборот в качестве  самостоятельных объектов, а также произвольного толкования критериев в правоприменительной практике основанных на зарегистрированных правах на такие элементы, как на самостоятельные объекты,

- прямо закрепить режим ограничения в обороте объектов применительно к общему имуществу многоквартирного дома, разграничив объекты, которые могут быть условно (временно) индивидуализированы для целей предоставления собственниками многоквартирного дома в пользование третьим лицам,

- закрепить модель предоставления объектов (элементов, их частей) в пользование третьим лицам, включая вид договора, порядок его заключения, получателя доходов, направления доходов на общие расходы применительно к разным способам управления многоквартирным домом,

- установить на уровне федерального закона единые правила о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество, в т.ч. для случаев предоставления в пользования третьим лицам,

- закрепить правила (порядок) условной (временной) индивидуализации элементов (их частей) общего имущества, предоставляемых в пользование третьим лицам,

- закрепить подчиненный правовой режим нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, основанный на ограничении изменения вида разрешенного использования (перепрофилирования) нежилых помещений, установлении режима их использования, соблюдения правил общежития.