К вопросу о проведении оценочной деятельности и определении компенсации за изымаемый земельный участок для государственных и муниципальных нужд в Российской Федерации.

Аннотация. Проведение оценочной деятельности для определения компенсации за изымаемый земельный участок для государственных и муниципальных нужд является одним из актуальных вопросов в настоящее время. В статье рассматриваются проблемы, с которыми сталкиваются собственники при получении равнозначного возмещения за изъятый земельный участок для государственных и муниципальных нужд.

Ключевые слова. изъятие земельных участков; равноценное возмещение; оценочная деятельность; рыночная стоимость.

Объектом гражданского права является земля. В соответствии с Конституцией РФ, частная собственность является неприкосновенной. Но в ряде случаев у владельца изымается его собственность. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, что собственник обладает правом на возмещение за изымаемый земельный участок для государственных и муниципальных нужд [1].

В наше время вопрос проведения оценочной деятельности и определения компенсации за изымаемый земельный участок для государственных и муниципальных нужд является актуальным, так как при изъятии земельных участков часто возникают споры о стоимости данного участка. Эта проблема широко обсуждается среди ученых и практикующих юристов, так как часто права собственников земельных участков при определении возмещения нарушаются. Взамен изымаемых участков может выдаваться участок меньшей площади или же участок, относящийся к другой категории земель.

Проблема определения компенсации возникает в случае, когда государство планирует строительство крупных объектов, нахождение которых имеет четко определенные координаты, но территории, на которых планируется строительство, находятся в частной собственности других физических или юридических лиц. Например, строительство олимпийских объектов в Сочи, газо- и нефтепроводов в других субъектах РФ. В 2014 году прошла волна возмущения собственников земельных участков города Сочи, изъятых для строительства инфраструктурных сооружений к Олимпиаде. У граждан были изъяты земельные участки и находящаяся на них недвижимость. За них собственники так и не смогли получить достойную выплату, соответствующую стоимости данных объектов на рынке [5].

Землю, которая принадлежит гражданину на праве собственности, государство может изъять, но для это требуются веские основания. Для каждого случая выбирается свой порядок решения этого вопроса. Изъятие происходит как в добровольном порядке, так и в принудительном. При этом составляется соглашение между собственниками земельных участков и государственными органами.

Основания изъятия и правомочность изъятия земельного участка регламентируются нормами гражданского и земельного законодательства. Глава VII.1 Земельного кодекса РФ носит название «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд». В ней  предусматриваются условия изъятия земель; подготовка соглашения об изъятии; описываются органы, управомоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд  и т.д.[2]. Статья 56.8 говорит об особенностях определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Из данной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"[4]. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в статье 49 Земельного кодекса РФ[2].

Гражданский кодекс также регулирует отношения, которые связаны с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Законодательством установлено, что собственнику может быть предоставлен другой земельный участок взамен прежнего. Часть 4 ст. 281 ГК РФ говорит, что «принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается  при условии предварительного и равноценного возмещения» [3]. При равноценном возмещении происходит учет местоположения земельного участка, его площадь, показатели плодородия или градостроительная ценность.

Определением рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества занимаются оценочные компании. Например, в городе Орел такую деятельность осуществляют: "Оценка плюс", «Орловская оценочная компания» и др.

Стоимость земельных участков зависит от  их местоположения, площади и характеристик самого земельного участка (учитываются технические характеристики; наличие инженерных коммуникаций увеличивает стоимость всего участка.) При определении рыночной стоимости оценщики используют комплексный подход, при котором происходит анализ ситуации на рынке. Термин «рыночная стоимость» определяется в статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4].

Проведение оценки является обязательным при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд. Договор на проведение оценки заключается только в письменном виде. В обязательном порядке в договор включаются данные оценщика или оценщиков: фамилия, имя, отчество.

На сегодняшний день в законодательстве РФ нет четких методических рекомендаций по оценке земельного участка, закреплены только общие положения. Данный факт приводит к тому, что оценщики должны самостоятельно разрабатывать эти методики оценки или пользоваться методиками, уже разработанными рядом ученых. Если возникают разногласия в определении возмещения за изымаемый участок, то назначается суд. Он выносит свое решение о размере возмещения, учитывая рыночную стоимость земельного участка.

Помимо рыночной стоимости земельного участка правообладателю земельного участка могут быть возмещены убытки (гражданское законодательство определяет термин «убытки» в ч.2. ст.15. ГК. РФ), определение размеров которых вызывает ряд проблем. Для расчета размера убытков Минэкономразвития 16 января 2016 года был разработан Приказ №10 «Об утверждении методических рекомендаций по расчету размера убытков…». Из данного Постановления следует, что расчет размера убытков осуществляется путем сложения размера реального ущерба и размера упущенной выгоды, которые несут правообладатели земельных участков [4].

Понятие правообладатель включает в себя всех субъектов земельного права. Правообладатель земельного участка, не являющийся собственником земельного участка вправе рассчитывать на возмещение за изъятый земельный участок. Упущенная выгода, расходы, связанные с ограничением прав и убытки, которые несут землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков учитываются при расчете размера убытков этих лиц.

Таким образом, статья 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" гласит, что право на проведение оценки  собственности, принадлежавшей физическим лицам, является безусловным и не зависящим от установленного Российской Федерацией порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности [5]. В России создан ряд служб по оценке земельных участков, которые дают оценку земли и находящейся на ней недвижимости. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может происходить в ряде случаев, строго регламентированных законодательством РФ. Право граждан на получение равноценного возмещения за изъятый земельный участок нередко нарушается, что является большой нерешенной проблемой в настоящее время. Необходимо создать единые стандарты для оценки земельного участка уполномоченными на то лицами, это намного ускорит процесс определения размера выплат, не придется решать данный вопрос в судебном порядке. Увеличить размер компенсации собственнику в 2 раза. В возмещение будет входить не только материальный, но и моральный вред, причиненный гражданину, что будет показателем уважения государства к интересам собственника. Совершенствование законодательства - это необходимый этап для решения этого вопроса и обеспечения реализации прав граждан в данной сфере.