Способы обеспечения надлежащего исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве

Methods for ensuring the proper performance of the obligations of the developer under the contract of participation in shared construction

Kostenko Anton

postgraduate student at the Financial University under the Government of the Russian Federation, РФ, г. Москва

Аннотация: В статье проанализировано содержание ряда способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве, таких как обеспечение залогом, расторжение договора, уголовная ответственность за сознательный обман дольщиков, ведение реестра обманутых дольщиков и помощь компенсационного фонда. Материал статьи позволяет составить представление о современных способах обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве, выявить плюсы и минусы  указанных способов обеспечения при реализации их на практике. Предложен ряд мер по своевременному анализу будущим дольщиком правового статуса застройщика.

Abstract: The article analyzes the content of a number of ways to ensure the fulfillment of obligations in contracts for participation in shared construction, such as collateral, termination of a contract, criminal liability for deliberate deception of co-investors, maintaining a register of deceived co-investors and assistance to a compensation fund. The material of the article makes it possible to comprehend the modern ways of ensuring the fulfillment of obligations in contracts of participation in shared construction, to identify the pros and cons of these methods of provision when implementing them in practice. A number of measures for the timely analysis by the future shareholder of the legal status of the builder are offered.

Ключевые слова: долевое строительство; договор участия в долевом строительстве; обеспечение исполнения обязательств.

Keywords: shared construction; contract of participation in shared construction; enforcement of obligations.

В Российской Федерации (далее – РФ) строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004 г. Заключение договора участия в долевом строительстве (далее − ДДУ) дает гражданам шанс получить объект недвижимости дешевле рыночной стоимости. Однако граждане рискуют потерять надежду на недвижимость и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств. Долевое строительство – это сфера, где чаще всего происходят случаи мошенничества и обмана дольщиков. В 2012 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов строительства; и застройщикам была вменена обязанность принимать меры по обеспечению исполнения своих обязательств Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» [4] (далее – ФЗ № 294). Способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств застройщика, до регистрации ДДУ в Росреестре, были нормы закона о том, что строительная компания должна была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли, в силу нехватки средств, достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжало расти.

В настоящий момент правовые способы обеспечения надлежащего исполнения обязательств застройщика по ДДУ закреплены в ряде нормативных актов, основным из них является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [3] (далее – ФЗ № 214). Данный закон претерпел существенные изменения в 2016, 2017 гг. Кроме того, следует обратить внимание на новейший Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан − участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» [7] (далее – ФЗ № 218). Данный закон повышает возможности защиты прав обманутых дольщиков.

Таким образом, в свете изменения законодательства актуальной целью данной статьи является исследование легальных и реальных возможностей дольщиков по защите своих прав при участии в долевом строительстве определенных объектов недвижимости.

Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства. Сторонами  в данном правоотношении являются «застройщик» – лицо («хозяйственное общество» или «некоммерческое лицо»), осуществляющее строительство объектов недвижимости, указанных в ст.ст. 1 и 2 ФЗ № 214, и дольщики («участники долевого строительства») – лица, уплачивающие застройщику определенную договором сумму, и, впоследствии, приобретающие право собственности на построенный объект «при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» (п. 1 ст. 2; п. 1 ст. 4 ФЗ № 214).

Отношения между данными сторонами строятся как на договорной основе, путем заключения ДДУ (подп. 1 п. 2 ст. 1 ФЗ № 214), так и на иных правовых основах (подп. подп. 2 и 3 п. 2 ст. 1 ФЗ № 214). В рамках этой статьи далее ведем речь только о договорных отношениях при заключении  ДДУ.

ДДУ считается заключенным сторонами только после того как застройщик выполнит ряд условий, выставленных законодателем и указанных в ст. 4 «Договор участия в долевом строительстве» ФЗ № 214. Например, ДДУ подлежит государственной регистрации, должен содержать указания на срок, цену, гарантийный срок, характеристики объекта, соответствующую документацию и пр. В целом, договорным обязательствам посвящены ст.ст. 4-15 ФЗ № 214, а также, не следует забывать об общих нормах гражданского законодательства  при заключении письменных договоров (глава 28 Гражданского кодекса РФ «Заключение договора», особенно ч. 1 т. 432 ГК РФ [1]).

Отдельные статьи ФЗ № 214 дают представления о способах обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, это:

− статья 12.1 ФЗ № 214, которая так и называется «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору», но ее нормы имеют отношения только к залоговому обеспечению. Следует заметить, что данная статья подверглась реформированию, а именно, ФЗ № 218 из небыли исключены ч. ч. 2 и 3. В настоящий момент действие ст. 12.1 ФЗ № 214 распространяется только на те договорные отношения, если государственная регистрация первого ДДУ осуществлялась после дня вступления в силу статей 1, 3-5 ФЗ № 294. Указанный закон вносил изменения в законодательство о банкротстве (ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»); в Градостроительный кодекс РФ; в сам ФЗ № 214 [8].

− статьи 15.1 и 15.2 ФЗ № 214, которые предлагали иные виды обеспечения - обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством (банка), страхование гражданской ответственности застройщика – утратили силу в июле 2017 г. в силу ФЗ № 218. На данный момент в ФЗ № 214 «сохранилась» статья о страховании, но она не носит силу обязательства, введена взамен исключенных статей, и ее формулировка звучит следующим образом: «Застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору» (ст. 15.6 ФЗ № 214). Как видим, законодатель употребляет термин «вправе», а не «должен» или «обязан». Тем самым, данную статью нельзя считать гарантированным способом обеспечения прав дольщика.

Таким образом, если буквально понимать формулировку ст. 12.1 ФЗ № 214, то на текущий момент законодатель оставил лишь один способ обеспечения исполнения обязательств по договору – залоговый. Порядок залогов установлен в ст.ст. 13-15 ФЗ № 214. По общему правилу, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) [15]. Объектами залога, согласно ФЗ № 214, при различных обстоятельствах, являются: 1) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; 2) объект незавершенного строительства; 3) объект долевого строительства (ст. 13 ФЗ № 214).

В силу ст. 12.1 ФЗ № 214 залогом должно обеспечиваться исполнение только двух обязательств застройщика по всем договорам и «на основании одного разрешения на строительство»: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных ФЗ № 214 и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

При любом залоге, возникшем в силу ФЗ № 214, участники долевого строительства квалифицируются по смыслу закона как созалогодержатели. Каждый из них самостоятельно осуществляет свои права и обязанности, если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями. Но в случае нарушения обязательств застройщиком, как считает Президент гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат О. Сухов, дольщику лучше всего объединяться с другими дольщиками и подавать коллективный иск, так как это сэкономит судебные расходы и повысит шансы на удовлетворение судом требований [9].

Следующие способы обеспечения надлежащего исполнения обязательств застройщика по ДДУ даны в легальных формулировках ФЗ № 214 и иных законов, хотя и не названы собственно способами обеспечения, но дают возможности возврата потраченных денежных средств. Перечислим их:

– расторжение договора на основаниях, изложенных в ст. 9 ФЗ № 214. Однако, как уверяют журналисты, ссылаясь на конкретных юристов, дольщик рискует остаться с исполнительным листом, взыскать свои деньги по которому будет практически нереально. Тем более, если стороной в договоре формально выступала компания, не имеющая средств, которые можно было бы взыскать в случае ее банкротства. Именно таким образом застройщикам часто удается уходить от ответственности [9].

− введение уголовной ответственности за обман дольщиков. Уголовный кодекс РФ дополнился в мае 2016 г. [5] новой статьей 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». За данное нарушение предусмотрены различные виды наказания, в зависимости от квалифицирующих признаков преступления, но виновный(ые) застройщик(группа лиц) освобождается(ются) от уголовной ответственности, если привлеченные средства возмещены им в полном объеме, или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом или иной объект недвижимости введены в эксплуатацию [2]. Таким образом, страх уголовного наказания, выдвигаемый обманутым дольщиком застройщику вполне может стать своеобразной мерой защиты прав дольщика.

− внесение дольщика в реестр обманутых дольщиков.

Как выясняется, с 2018 г. признание дольщика обманутым дольщиком в большинстве случаев намного выгоднее, чем расторжение ДДУ, так как потраченные средства вернуть дольщику берется государство через специально создаваемый сегодня  Компенсационный фонд долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков (в соответствии со ст. 23.2 ФЗ № 214 и ФЗ № 218). Этот фонд по статусу есть публично-правовая компания с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти; она подотчетна Президенту РФ, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ [11].

Однако, для получения официального статуса обманутого дольщика необходимо включение гражданина в специальный реестр, − говорит упомянутый выше адвокат О. Сухов, − формирует его уполномоченный орган исполнительной власти того региона РФ, на территории которого ведется строительство объекта. На данный момент фонд как инструмент только вводится в практику ФЗ № 218 и его переходный период закончится 1 июля 2018 г. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 г. Только с 1 января 2017 г. действует новый порядок заключения ДДУ. В законе перечислены ряд требований о взносах к застройщикам, о размерах объектов недвижимости к дольщикам. Таким образом, компенсация дольщикам же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена: если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда.

Предлагаем ряд мер по своевременному анализу будущим дольщиком правового статуса застройщика. Всем новым будущим дольщикам следует анализировать ряд документов о застройщике и строительстве, и если документы не вызывают подозрений, то тогда можно переходить к оформлению договора:

− итак, есть проблемные застройщики. Как известно, в силу ст. 23.1 ФЗ № 214,  введенной в июле 2016 г. [6], Единый реестр застройщиков является государственным информационным ресурсом, куда внесены застройщики, отвечающие требованиям (п. 3 ст. 23.1), сведения реестра открытые – «подлежат размещению на официальном сайте федерального органа исполнительной власти» (п. 4 ст. 23.1). Все не отвечающие требованиям застройщики есть недобросовестные застройщики [14, с. 45]. Кроме того, правительства субъектов РФ вправе создавать на своих порталах перечень проблемных застройщиков. Например, на официальном сайте правительства Московской области каждый желающий может скачать табличку и собственными глазами увидеть, что по состоянию на 30 августа 2017 г. таковых насчитывалось 144 шт. [12], в сравнении с, например, апрелем 2016 г. их стало больше на 42 шт. [10] Хотя, как показывает практика, само по себе присутствие застройщика в «белом списке» отнюдь не дает дольщикам абсолютно никакой гарантии, так как одни и те же компании («СУ-155», ГК «ПИК» и др.) фигурируют то в «черном», то в «белом» списке [10].

- вышеупомянутый адвокат О. Сухов рекомендует [13]: 1) проверить застройщика по базам исполнительного производства, а также арбитражных судов, включая процедуры банкротства; 2) проводить сверку первоначально обозначенных сроков и условий строительств, которая содержится в инвестиционном контракте, представляющим собой первичный и основополагающий для застройщика документ; 3) проанализировать документ на землю, который должен подтверждать принадлежность земельного участка застройщику, категорию участка, разрешенное использование. Такими документами могут быть свидетельства о государственной регистрации права, договор аренды, кадастровые выписки, иные. Дело в том, что последние восемь лет Россия охвачена судебными процессами и исполнительными производствами по сносу многоквартирных домов, возведенных на землях садового некоммерческого товарищества и индивидуального жилищного строительства. Именно, не соблюдение земельного законодательства становится основой признания их самовольными постройками и сноса по ст. 222 статье ГК РФ. Дольщики, купившие в таких домах квартиры, остаются без жилья и компенсаций; 4) заключать именно договор долевого участия с обязательной его регистрацией в Росреестре, отказавшись от серых схем, наподобие предварительных договоров или договоров инвестирования; 5) производить оплату дольщиком только по безналичному расчету. Оплата является по закону надлежащей, только если деньги поступают на расчетный счет застройщика; 6) покупать недвижимость на вторичном фонде, где все риски можно просчитать и исключить.

Таким образом, способами обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве, являются: обеспечение залогом, расторжение договора, уголовная ответственность за сознательный обман дольщиков, ведение реестра обманутых дольщиков и помощь компенсационного фонда. Мерами по своевременному анализу будущим дольщиком правового статуса застройщика являются анализ перечней проблемных застройщиков; проверка застройщика по базам исполнительного производства, а также арбитражных судов, включая процедуры банкротства; анализ инвестиционного контракта, документов на землю;  заключение ДДУ, а не договоров по серым схемам; оплата застройщику только по безналичному расчету. Следует отметить, что только нормы о залоговых отношениях наиболее существенны на практике в силу давности их существования, все остальные способы обеспечения или являются новеллами (об уголовной ответственности, о компенсационном фонде) или реально не восстанавливают потери дольщика (расторжение договора, перечень проблемных застройщиков).