Современные тенденции в сфере жилищного строительства

Modern trends in the sphere of housing construction

Irina Takmasheva

associate Professor of Yugra state University, Russia, Khanty-Mansiysk

Anna Konovalova

student group 4732б, Yugra state University, Russia, Khanty-Mansiysk

Аннотация. Любой разговор о недвижимости неизбежно касается ценовых характеристик, потому что принятие решения и об инвестировании строительства, и о приобретении жилья связано с конкретными суммами. Сначала они определяют себестоимость строительства, а затем, в определенной мере, и рыночную цену жилья.

Abstract. Any conversation about real estate would inevitably affect the price characteristics because the decision-making and investing the construction and acquisition of housing is connected with specific amounts. First, they determine the cost of construction, and then, to a certain extent, and the market price of housing.

Ключевые слова: Строительство, себестоимость строительства, ипотека.

Keywords: Construction, construction costs, mortgage.

Жилищное строительство – это одна из наиболее активно процветающих частей рынка недвижимости, которая несет и особую социальную нагрузку. Массовый рынок жилья столь же важен для решения проблем социального характера, как и для развития экономики Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и страны в целом. Активизация жилищного строительства становится особым катализатором развития региональной экономики и улучшения качества жизни населения Ханты-Мансийского автономного округа-Югры [1].

В себестоимость строительства фактически включены две основные составляющие, в первую очередь, это стоимость самого строительства объекта, а также это дополнительные затраты, которые несет любой инвестор когда осваивает территорию, на которой осуществляется непосредственно сама стройка. На сегодняшний день, основным, и, пожалуй, главным сдерживающим фактором развития регионального жилищного строительства, не учитывая дефицит финансовых ресурсов, является неподготовленность территории региона с точки зрения уровня развития инфраструктуры.

В настоящее время, строительная себестоимость значительно возрастает из-за постоянного роста ниже перечисленных компонентов [3]:

·     тарифы естественных монополий;

·     цены на основные материалы, такие как песок, цемент, металл, щебень;

·     отчисления, производящиеся на условиях договора о выделении площадки под застройку;

·     заработная плата строителей и другого обслуживающего персонала.

На сегодняшний день цены на строительные материалы стали существенно выше, чем в начале года. Непременно, эти суммы будут закладываться в себестоимость строительства. Государство дает гарантию уровня инфляции не более десяти процентов в год по стране в целом, но инфляция в строительной отрасли уже на сегодняшний день почти достигла данного показателя.

Значительной частью себестоимости считаются отчисления, осуществляемые по условиям договора о выделении площади под застройку, то есть количество бесплатной площади, выделяемой городу в каждом доме, количество школ, детских садов, строящихся за счет средств инвестора, количество строительства инженерных сетей, включая головные сооружения. Все это является соответственным обременением всего строительного процесса. И именно тогда, когда органы власти решают, какую часть расходов должен взять на себя инвестор, то их расчет становится предельно простым и понятным для любого. Строительная себестоимость является открытой цифрой, и если данную цифру суммировать с затратами инвестора (такими как, стоимость школ, детских садов, бесплатных квартир, новых коммуникаций и прочее), то себестоимость строительства можно искусственно подогнать под рыночную цену жилья в конкретном районе, на конкретной территории. Следовательно, инвесторам дается возможность иметь незначительный собственный доход, при помощи которого они могли бы существовать и каким-либо образом развиваться. Притом, на плечи инвесторам ложится решение множества вопросов, которые связаны с освобождением площадки для строительства, не предусмотренных проектно-сметной документацией, например, такие как: снос и строительство гаражей, переезд или переселение жителей из сносимого дома и прочее. Вдобавок приходится нести дополнительные затраты по реконструкции каких-либо неучтенных сетей, установку детских площадок, оформлению газонов и прочее.

Стоит отметить, что нет такого строительного объекта, в отношении которого не возникало бы непредвиденных проблем на этапе проектирования. Инвестор берет на себя затраты, которые позволяют высвобождать определенные суммы для повышения выплат в бюджетной сфере, оплату расходов на строительство и ремонт дорог, совершенствование инфраструктуры и прочее.

Еще одной расходной статьей, которая включена в себестоимость жилой площади, является заработная плата строителей. Разумеется, их заработки растут. Считается, что самым большим богатством каждой строительной компании являются профессионалы, труд которых должен достойно оплачиваться.

В настоящем из-за инфляции цены на рынке недвижимости не могут быть стабилизированы, поэтому стоимость всех элементов, которые составляют себестоимость, в любом случае будет расти. В последние годы в зависимости от категории дома рост стоимости одного квадратного метра жилой площади примерно составляет десять-пятнадцать процентов, а в отдельных случаях достигает тридцати процентов.

Фактором, который также формирует рыночную цену квадратного метра жилья, является покупательский спрос, который на сегодняшний день колоссальнейшим образом не удовлетворен, так, например, в Ханты-Мансийском автономного округе – Югре востребовано строительство индивидуального малоэтажного жилья. К сожалению, на рынке появляется все меньше дешевых квартир.

Для решения жилищной проблемы имеются разные способы. Одним из современных способов решения жилищной проблемы, на наш взгляд, может стать реализация ипотеки, в том числе для тех категорий населения, которые не имеют больших доходов. Если ипотека в действительности заработает, и появится большое количество желающих воспользоваться ипотечной схемой, то число покупателей жилья значительно увеличится. Необходимо обратить внимание на то, что на отечественном рынке жилищного кредитования на сегодняшний день, по сути, конкурируют ипотека и строительные долевые схемы. Фактически, эти схемы конкурируют в настоящее время с цивилизованным ипотечным кредитованием, так как они привлекают своей малой себестоимостью. Но также стоит отметить, что важным является понимание того, какие риски существуют внутри долевых систем: при всей прозрачности экономических процессов в долевом строительстве, гарантий, в том числе со стороны государства, нет, а системы, которые построены на репутации личности, в нашей стране пока что работают недостаточно хорошо.

Существенное влияние на строительный рынок оказывает государство в рамках стратегического планирования. Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан на период до 2025 года (далее – Стратегия) разработана во исполнение Послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации. Основная цель Стратегии заключается в обеспечении массового строительства жилья различных ценовых категорий, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов [5].

Также на территории Ханты-Мансийского автономного округа-Югра до конца этого года действует Программа «Жилье для российской семьи». Данная программа реализуется на территории Сургутского района путем строительства жилья экономического класса по цене, которая не будет превышать 36 тысяч рублей за квадратный метр.

Приобретать жилье экономического класса, могут лишь отдельные категории граждан, постоянно проживавшие и проживающие по сей день на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Данное право реализуется гражданами только один раз и только в отношении одного жилого помещения.

В Ханты-Мансийском автономном округе – Югре проведена работа по привлечению средств из федерального бюджета. Распоряжением Правительства Российской Федерации автономного округу от 17.01.2017 № 25-р «О графике выпуска и распределения в 2017 году государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015–2020 годы» на 2017 год Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре распределены 96 бланков государственных жилищных сертификатов, в том числе:

· 87 – гражданам, которые относятся к категории «выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;

· 6 – гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие аварии на Чернобыльской АЭС;

· 3 – вынужденным переселенцам [4].

Кроме того, подписаны соглашения между Минстроем России и Правительством Югры о предоставлении и распределении в 2017 году субсидии из федерального бюджета бюджету Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на софинансирование расходных обязательств субъекта Российской Федерации, на предоставление социальных выплат молодым семьям, на приобретение (строительство) жилья в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 – 2020 годы на сумму средств федерального бюджета 15,57 млн. рублей, а также о предоставлении субвенций из федерального бюджета на обеспечение жильем ветеранов боевых действий, инвалидов, семей, имеющих детей-инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны.

Рассматривая показатели ввода индивидуального малоэтажного жилья, как на уровне Российской Федерации, так и на уровне Ханты-Мансийского автономного округа – Югры можно сделать вывод, что существует положительная динамика, как абсолютных показателей ввода индивидуального малоэтажного жилья, так и доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем вводе жилой площади.

Список литературы: