Счета эскроу: плюсы и минусы для дольщиков

Аннотация. В Российской Федерации с 1 июля 2019 года покупка квартир по средствам участия в долевом строительстве осуществляется через специальные эскроу – счета, открытые в уполномоченном банке. Указанные нововведения защитят дольщиков от недобросовестных застройщиков, но сделают цены на новое жильё ещё менее доступными.

Abstract. Starting July 1, 2019, in the Russian Federation, the purchase of apartments by means of participation in shared construction is carried out through special escrow accounts opened with an authorized bank. These innovations will protect interest holders from unscrupulous developers, but will make prices for new housing even less affordable.

Ключевые слова: эскроу - счет; обманутые дольщики; договор долевого участия.

Keywords: escrow - account; deceived equity holders; equity agreement.

В настоящее время самым популярным способом решения жилищной проблемы у граждан является участие в долевом строительстве. Сейчас таким образом продается около 80% жилья. По этому договору человек покупает еще не построенную квартиру и, как правило, берет для этих целей кредит. Компания-застройщик, получив деньги, обязуется сдать недвижимость в установленный срок. Но сколько в России существует долевое строительство, столько же существуют и обманутые дольщики, которые выплатили застройщику деньги, а квартиры так и не получили. Согласно данным Минстроя РФ, в России числится до 100 тысяч обманутых дольщиков. Эти люди ждут завершения строительства 894 объектов. Эти цифры нельзя назвать точными, многие дольщики еще не записаны в официальный реестр, потому что процесс это длительный. Лидерами по числу проблемных объектов стали Краснодарский край, Ростовская, Самарская, Челябинская и Омская области, а также республика Башкортостан. Сейчас в Москве с привлечением денежных средств граждан возводится более 500 объектов, из них более 480 - по договору участия в долевом строительстве. Недостатком такого способа приобретения жилья остается правовая незащищенность участников долевого строительства. Эта проблема постоянно находится в центре внимания ученых, правоприменителей и общественности.

Владимир Путин, президент РФ: «Если резко отказаться от использования средств граждан – получим ещё больше претензий. Это резко снизит объемы строительства. Поэтому у нас принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договора долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей». Таким образом с 1 июля 2019 г. действует новый способ правовой защиты участников долевого строительства - предоставление денежных средств застройщику через банк, который выдает застройщику целевой кредит на строительство, а участники долевого строительства вносят денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в таком банке. Согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.

Рассмотрим преимущества для дольщиков, приобретающих квартиры у застройщиков по средством эскроу – счета. Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков. Счет эскроу  - это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. Если в оговоренный срок сделка не проходит и, продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Ещё одним преимуществом является наибольшая вероятность сдачи дома в срок, так как строительная компания не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. И всё это время она пользуется кредитом банка. Так что в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков. Также несомненным преимуществом является контроль расходов строительной компании, уполномоченный банк, который кредитует строительную компанию, внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если застройщик берёт кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое. Раньше случалось, что строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков, а новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома. Теперь это исключено. И конечно неоспоримым плюсом является сохранность денег, при самом печальном исходе – если застройщик обанкротился и не достроит дом – люди не получат квартиры, но сразу получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги. Также следует отметить, что деньги на экскроу счетах для покупки недвижимости застрахованы, предельная сумма страховой выплаты составляет 10 млн рублей

При всех неоспоримых преимуществах договора счета эскроу, так ли уж  выгоден переход на проектное финансирование дольщикам? Договор счета эскроу является разновидностью договора банковского счета, что подтверждается п. 4 ст. 860.7 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей к отношениям сторон, в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу, применяются общие положения о банковском счете. Кроме того, законодательством указаны статьи, регулирующие отношения исходящие из счетов эскроу, в главу 45 ГК РФ - "Банковский счет". Согласно п. 2.1 Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" банки открывают в валюте Российской Федерации и иностранных валютах текущие счета; расчетные счета; бюджетные счета; корреспондентские счета; корреспондентские субсчета; счета доверительного управления; специальные банковские счета; депозитные счета судов, подразделений службы судебных приставов, правоохранительных органов, нотариусов; счета по вкладам (депозитам). Пункт 2.8 вышеуказанного документа относит счета эскроу к специальным банковским счетам. Согласно ст. 15.4 Федерального N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" счета эскроу в обязательном порядке применяются в долевом строительстве в случае, если застройщик осуществляет строительство с использованием предоставляемого банком целевого кредита на строительство объектов недвижимости и в рамках кредитного договора существует условие об обязанности участников долевого строительства осуществлять расчет по средствам специально открытого счета. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Такая порядок подразумевает, что финансирование строительства осуществляется не за счет средств участников долевого строительства, а за счет целевого кредита, который банк выдает строительной компании на строительство объектов недвижимости, источником финансирования строительного проекта будут являться кредитные средства.

Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику (или направляются на оплату по кредитному договору) после завершения строительства и передачи объекта участнику долевого строительства (дольщику).

Таким образом, долг по кредитному договору выплачивается за счет доходов от продажи готовых квартир, а проценты по кредиту выплачиваются застройщиком в процессе строительства самого объекта.  

При таком способе правовой защиты дольщика денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются застройщику только после надлежащего исполнения им обязательств. В свою очередь, честный застройщик, добросовестно выполнивший свои обязательства, также гарантированно получает денежные средства. Такой способ обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве скажется на цене квартир и не в лучшею сторону, поскольку средства граждан на приобретение квартир будут фактически использоваться банком (а не застройщиком) и передаваться застройщику в виде кредита, следовательно застройщик будет платить проценты за использование денежных средств.

Существует мнение, что введение института проектного финансирования, создаст проблему с доступностью жилья, подобный механизм не только не разрешит, но и, скорее всего лишь усугубит указанную проблему. По мнению аналитиков, проектное финансирование приведет к удорожанию себестоимости строительства на 15%, а то и на 30%, в случае если земельный участок для застройки приобретался так же с привлечением кредитных средств.

Среди практиков существует негативное отношение к проектному финансированию: вышеуказанные изменения законодательства наносят вред развитию жилищного строительства и неспособны обеспечить дальнейшее развитие конкуренции в жилищном секторе строительного комплекса, а следовательно, снижающими реалистичность внедрения альтернативных способов его финансирования; введение института проектного финансирования, который неизбежно повлечет за собой увеличение количества финансовых и организационных издержек, негативно скажется на мелких и средних застройщиках, которые вынуждены будут либо значительно повысить цены на готовое жилье, либо вообще прекратить свою деятельность.

В связи с изложенным считаю, что новеллы в законодательстве об участии в долевом строительстве о возможности привлечения денежных средств застройщиком с использованием счетов эскроу выгодны в первую очередь банку, во вторую очередь они выгодны добросовестному застройщику, а вот насколько эта модель выгодна для гражданина желающего улучшить свои жилищные условия, путем участия в долевом строительстве, покажет практика применения новеллы. Использование счетов эскроу однозначно приведет к усилению правовой защиты участников долевого строительства и скорее всего искоренит понятие «обманутые дольщики», но также неизбежно повлечет за собой увеличение стоимости объектов недвижимости. Негативные последствия также выразятся в усилении напряженности в связи с большим сокращением в строительной индустрии. Встает вопрос сможет ли обычный гражданин, в связи с новыми обстоятельствами позволить себе покупку жилья.