Особенности аренды предприятий и единых недвижимых комплексов как объектов недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества обладает определенной спецификой правового регулирования. Предприятия и имущественные комплексы в силу ст. 132, 133.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) признаются объектами недвижимости, хоть и не указаны в перечне ст. 130 ГК РФ.

Стоит отметить, что не все ученые-юристы разделяют указанную позицию законодателя. Например, В. В. Витрянский в своей статье «Оборот недвижимости требует совершенства» пишет: «…не должны признаваться объектами недвижимости предприятия в целом как имущественные комплексы (при сохранении их качества самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок) поскольку данное обстоятельство значительно осложняет имущественный оборот предприятий» [1].

Несмотря на мнение некоторых представителей научного сообщества, законодатель пошел по пути признания предприятий и единых недвижимых комплексов объектами недвижимого имущества.

Аренде предприятий в ГК РФ посвящен § 5 главы 34 кодекса. Согласно ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятий арендатору во владение и пользование передаются  земельные участки, здания, сооружения и другие входящие в состав предприятия основные средства, оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, исключительные права, а также уступаются права требования и переводятся долги предприятия [2].

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 657 кредиторы предприятия наделяются определенными правами: на получение письменного уведомления о передачи предприятия в аренду, на требование прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, если кредитор не согласен на перевод долга, на судебную защиту в случае его не уведомления.   Кроме того, после передачи предприятия арендатору, он вместе с арендодателем несет солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Для передачи предприятия в аренду необходимо провести инвентаризацию имущества [3]. После чего предприятие передается арендатору по передаточному акту.

По мнению Г. Шапкиной, помимо передаточного акта к договору аренды предприятия должны прилагаться такие документы, как доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятия в аренду, письменное согласие на перевод долга, если оно дано, и др.

Указанные документы являются неотъемлемой частью договора, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора [4].

При аренде единого недвижимого комплекса во владение и пользование передается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Единые недвижимые комплексы нашли широкое применение в сфере теплоснабжения, водоснабжения, электроэнергетики.

Так, например, в составе единого комплекса администрация Черниговского муниципального района передала КГУП «Примтеплоэнерго» за плату во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество, представляющее собой единый недвижимый комплекс, для выполнения функций теплоснабжения. В данный единый комплекс входят здания котельных, оборудование котельных, теплотрасса, сети тепловодоснабжения и тепловые сети [5].

Также примером единого недвижимого комплекса может выступать аэродром – участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов [6]. По мнению А. Н. Лужиной аэродром при желании собственника может быть зарегистрирован как единый недвижимый комплекс, так как обладает соответствующими признаками:

- единое целевое назначение (цель - обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки судов);

- технологическая взаимосвязь (здания, сооружения и оборудования, объединенные единой целью);

- единство территориальной привязки (участок земли) [7].

Таким образом, из анализа научной литературы, а также судебной практики следует, что аренда предприятия не получила широкого использования на практике, что также подтверждается положением п. 3.4 Концепции развития гражданского законодательства РФ [8]. Аренда единых недвижимых комплексов, наоборот, активно применяется в определенных сферах.