ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ

Как известно, обязательства занимают неотъемлемую часть гражданского оборота. Практически все граждане и абсолютно все юридические лица в своей повседневной жизни вступают в обязательственные правоотношения. Однако само по себе обязательство еще не гарантирует, что оно не будет нарушено. В связи с этим, для придания стабильности гражданским отношениям в законодательстве предусмотрены специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, целю которых является понуждение его к надлежащему исполнению обязательства.

Среди всех способов обеспечения исполнения обязательств одним из наиболее надежных выступает залог, при этом одним из самых востребованных способов является залог недвижимости — ипотека.

Преимущества ипотеки перед остальными способами обеспечения обязательств вытекают главным образом из ее предмета — недвижимости. Недвижимость обладает высокой стоимостью, она всегда ликвидна и в отличие от остального имущества практически не подлежит износу и не падает в цене. Столь ценные свойства недвижимости способны побудить залогодателей к надлежащему исполнению обязательств.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования ипотеки.

Предметом исследования является правовое регулирование ипотеки.

Целью исследования является проведение комплексного анализа правового регулирования ипотеки для выявления правовых и правореализационных проблем в указанной сфере на современном этапе, а также поиск путей их решения.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

• дать понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств;
• выявить законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости;
• сгруппировать правоприменительные проблемы залога недвижимости и предложить пути их устранения путем формулировки законодательных предложений.

В работе были использованы труды таких авторов, как: А.В. Афонина, О.В. Белая, С.П. Гришаев, Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор, Е.С. Демушкина и других. Это теоретическая основа исследования.

Нормативной основой исследования выступают основные нормативноправовые акты по заявленной теме. Прежде всего, это Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ), Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (за-логе недвижимости)» и другие источники.

Эмпирической основой исследования выступают материалы судебной практики. В работе использовано 20 актов судебной практики.

Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и системный метод, приёмы формальной логики.

1.Общие положения об ипотеке

Основные особенности происхождения, изменения и прекращения правоотношений в сфере ипотечного кредитования, отличающие ипотечное кредитование от остальных форм действующих кредитов, обусловлены правовым режимом предмета залога — недвижимости. Первоначально именно потребность гражданского оборота в развитии настоящего кредита была основным движущим фактором, оказавшим воздействие на создание такового правового режима. Последний, в свою очередь, обусловил особенности правоотношений в сфере ипотечного кредитования [7, с. 22].

Формирование институтов, регулирующих залог недвижимости, определялось двумя главными причинами: формированием правовой конструкции залога недвижимости (под воздействием или без воздействия римского права) и формированием государственных систем регулирования оборота недвижимостей. Подтверждением того, что именно формирование форм действующего кредита, обеспеченного ипотекой недвижимости, дало толчок развитию вотчинной системы, является и внедрение и применение термина «ипотечная система» как синонима «вотчинная система».

Понятие залога в общем и залога недвижимости в частности является одним из самых неоднозначных в отечественной цивилистике.

Hypotheke — термин греческого происхождения, в первый раз в обиход введен Соломоном в начале VI в. до н. э. Ипотекой (с греч. — подпоркой) именовался столб, который располагался на участке земли должника и означал, что участок земли заложен в обеспечение возврата долга по кредиту.

В дореволюционном праве понятие «ипотека» стало популярно с середины XIX в., но в законодательстве не применялся. Залог недвижимости обозначался просто залогом и в этом смысле противопоставлялся залогу недвижимости (закладу).

В российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом в первый раз закреплена в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодатель описывает ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Из приведенного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по аспекту предмета — недвижимому имуществу [4, с. 16]. Аналогичная система принята в ряде европейских государств, к примеру, в Венгрии, Чехии.

Отличительной чертой ипотеки является ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:

• недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению, что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери является мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.

В силу законной формулы залога ипотека порождает у залогодержателя право в случае несоблюдения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед иными кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях — путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Чаще всего залогом недвижимого имущества обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных обязательств. В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения (банковской гарантии, поручительства). Так, по одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, судебная коллегия пришла к заключению о том, что договор ипотеки может быть заключен в обеспечение обязательства по соглашению о предоставлении банковской гарантии [16]. Аналогично положительно судами рассматривается вопрос возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение обязательств из договора поручительства [13].

Другая особенность ипотеки состоит в обязательности государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц, с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога (п. 3 ст. 11).

Ипотека как обременение порождает у собственника соответствующие ограничения по распоряжению предметом ипотеки, которые выражаются в возможности отчуждения заложенной недвижимости, передачи ее в аренду или безвозмездное пользование другим лицам, совершения иных распорядительных сделок только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

В гражданском обороте ипотека выполняет две функции — обеспечительную и оборотную.

Для целей характеристики ипотеки представляется целесообразным выделять следующие типы ипотеки:

1. По основанию возникновения следует различать договорную ипотеку и ипотеку в силу закона.
2. В зависимости от разновидностей недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
3. В зависимости от факта выдачи закладной законодатель устанавливает две формы ипотеки — с выдачей и без выдачи закладной.
4. Сообразно рангу ипотечного кредитора ипотека делится на предшествующую и последующую, что связано с обеспечением разрешения коллизии нескольких залоговых прав на одну и ту же недвижимость и определением порядка их реализации.
5. По объему предоставляемого обеспечения представляется возможным выделять ипотеку с полным обеспечением, при которой требования залогодержателя обеспечиваются в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке), и ипотеку с предельным обеспечением, когда в договоре об ипотеке указана твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, сверх которой он не вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет стоимости предмета ипотеки (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).

Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» в зависимости от степени связанности с обеспечиваемым требованием предусматривает введение акцессорной и независимой форм ипотеки. Первая предполагает указание в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства (ст. 303.2), вторая, напротив, с таким указанием не связана и позволяет залогодержателю самостоятельно определять, какое обязательство такой ипотекой обеспечивается (ст. 303.2).

Ипотека оформляется договором ипотеки.

Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги — закладной. В таких случаях вместе с договором ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, что ее владелец имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускается:

1. в случае, когда предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс или право его аренды; леса или право арены леса;
2. если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие ее определить [31, с. 136].
3. Закладная упрощает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого традиционно выступает банк) испытывает потребность в преждевременном возврате денежных средств, он может продать закладную иному лицу. Продавая закладные иным лицам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные средства для выдачи новых средств (такая операция называется рефинансирование). Проводится подобная операция без согласия заемщика и почти всегда заемщик даже не знает о ее проведении. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором.

Закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества.

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [34]. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов. Помимо закладной ипотека дает возможность выпускать и другие ценные бумаги.

Таким образом, ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основании ГК РФ; законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»; федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; иными федеральными законами и подзаконными актами. В настоящее время ведутся работы по внесению в ГК РФ существенных изменений и поправок. Так, в проекте ГК РФ предусмотрена самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

2.Законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости

В настоящее время, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы.

1. Представляется, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.
2. Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом.
3. Таким образом, предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».
4. Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение об абсолютно любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а так-же о имуществе, являющемся предметом залога…»
5. Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.
6. При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залого-держателя.
7. В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «… Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
8. Представляется, что положения законов, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В связи с тем, что в вышеуказанных случаях залогодателю предоставляется другое имущество, которое становиться предметом залога, права залогодержателя не нарушаются. У залогодержателя отсутствуют основания для требования досрочного исполнения основного обязательства. В связи с чем предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного за-логом обязательства».
9. Статья 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» первоначально имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
10. Необходимо сохранить за закладной характер именной ценной бумаги. Для того чтобы закладная как именная бумага не превращалась в «ловушку» для своего потенциального приобретателя, необходимо исключить применение к закладной, а также ко всем именным ценным бумагам, статьи 386 ГК РФ, которая предусматривает, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

3.Правоприменительные проблемы правового регулирования залога недвижимости

Законодательные проблемы влекут за собой проблемы правоприменительные.

Так, частыми в судебной практике являются споры, связанные с определением особо важных условий договора.

Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что «существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой» [14]. Из этого исходит и судебная практика [16].

Перед судами встает вопрос о том, как должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что «… ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка позволяют определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики…» [17]. Этот же подход был про-демонстрирован и в постановлении ФАС ПО от 19 июня 2011 г. № А65-25257/11-СГ1-9 [18].

Следующая категория судебных споров связана с тем, какое имущество не может быть предметом ипотеки. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» называет имущество, которое может выступать предметом ипотеки. Однако данного перечня явно недостаточно. Это влечет споры в судебной практике. Так, в судебной практике имеются решения, в которых суды отрицали возможность того или иного имущества быть предметом договора ипотеки. Например, в одном из дел суд признал недействительным договор залога здания, являющегося объектом культуры [19]. В другом деле суд признал невозможным залог учебных помещений [20].

Представляется правильным недопущение в судебной практике залога части здания, права на которую не возможно зарегистрировать отдельно от всего здания. На такой предмет ипотеки невозможно обратить взыскание.

Следующим особо важным условием договора ипотеки и поводом для судебных споров, суды признают залоговую оценку предмета залога.

Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, в связи с чем она может ей вообще не соответствовать, так как она осуществляется по соглашению сторон и для ее определения участие оценщика не является обязательным [22]. В своих решениях суды основываются на том, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является основанием для признания договора недействительным. Этот тезис не применим к договорам залога земельных участков, так как в соответствии с императивной нормой ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая оценка заложенного земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены [21].

Еще одна категория спорных дел — это дела об установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре ипотеки должно быть указано существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Именно на это и опирается судебная практика [22].

Договор ипотеки должен содержать срок выполнения обеспечиваемого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями ГК РФ о правилах исчисления сроков. Срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит. Например, в одном из дел суд признал, что предусмотренное в договоре условие о том, что договор действует до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, не может считаться условием о сроке выполнения обязательства. Согласно ст. 190 ГК РФ установленный срок исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. С учетом указанной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, признал условие о сроке выполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным [26].

В другом деле суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая договор залога незаключенным, исходил из факта отсутствия в нем условия о сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств. При этом суд указал, что установленное в спорном договоре условие о действии договора залога с даты его подписания уполномоченными лицами сторон и до момента исполнения залогодателем своих обязательств по договору не может считаться условием о сроке [27].

В договоре ипотеки также необходимо указывать место заключения обеспечиваемого договора. Вместе с тем, суды полагают, что условие об указании места совершения основного договора будет считаться исполненным и в том случае, если договор ипотеки содержит ссылку на обеспечиваемый договор, а тот, в свою очередь, содержит указание на место его заключения [28].

В случае если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления необходимо указывать в договоре ипотеки. Так например, в одном деле заявитель кассационной жалобы полагал, что условие о неустойке не является существенным условием договора займа, требование о включении в договор ипотеки условия о размере неустойки является необоснованным. Суд первой инстанции правильно, по мнению окружного суда, исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Такие же требования к содержанию договора ипотеки содержатся в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статьей 3 указанного Закона регулируются взаимоотношения сторон по размеру исполнения обязательства. Договором ипотеки, заключенным сторонами, было предусмотрено, что ипотекой обеспечивается как сумма займа, проценты на сумму займа, так и неустойка, если применение таковых будет осуществлено. Следовательно, в договоре ипотеки должно быть согласовано условие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки.

Все выше перечисленное неизбежно приводит к выводу о том, что договором ипотеки не могут быть обеспечены обязательства, которые возникнут в будущем. Рассматривая спор о признании недействительным договора ипотеки, суд установил, что согласно условиям этого договора сделки по предоставлению кредитов должны были заключаться путем направления оферты — заявления заемщика и акцепта этой оферты кредитором — банком, и только после такого акцепта денежные средства могут быть предоставлены в качестве конкретного кредита. На момент заключения договора об ипотеке не существовало еще того обязательства, исполнение которого обеспечивалось бы ипотекой. По мнению суда, ни нормы ГК РФ, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем [30].

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости и с определением условий договора ипотеки. Разрешение всех рассмотренных противоречий воз-можно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.

Заключение

В ходе проведенного исследования было дано понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. В результате комплексного анализа правового регулирования залога недвижимости были выявлены правовые и правореализационные проблемы в указанной сфере на современном этапе.

В настоящее время ведется работа по усовершенствованию ГК Ф. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.

В п. 3.1. были выявлены некоторые проблемы правового регулирования залога недвижимости. Для устранения выявленных проблем предложены следующие изменения законодательства:

1. Предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».
2. Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также об имуществе, являющемся предметом залога…»
3. Предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «…Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки должны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
4. Предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».
5. Предлагается статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
6. Предлагается ограничить ответственность залогодателя за начисленные по основному обязательству проценты сроком в два года, предшествующих моменту реализации предмета ипотеки. Установление срока будет не только стимулировать залогодержателя не затягивать принятие решения об обращении взыскания на заложенное имущество, но и защищать залогодателя от «разорительных» процентов, а также позволит ему воспользоваться судебной отсрочкой платежа (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).
7. Поэтому в Закон об ипотеке следует внести норму, согласно которой взыскание процентов по обеспечиваемому ипотекой обязательству ограничивается двухгодичным сроком.
8. Предлагается сохранить за закладной характер именной ценной бумаги.

В п 3.были выявлены правоприменительные проблемы ипотеки. Анализ судебной практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.

Следующая группа правоприменительных проблем связана с условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Как показал анализ судебной практики часто по одному и тому же основанию суды принимают противоположные решения. Это можно объяснить не-совершенством действующего законодательства. Таким образом, для решения правоприменительных проблем необходимо устранить законодательные пробелы.

Список литературы:

1. Афонина А.В. Все об ипотеке. — М.: Омега-Л, 2012.  — 176 с.
2. Белая О.В. Проблемы совершенствования законодательства о залоге // Проблемы правоведения. Сборник научных статей молодых ученых юридического факультета. — Калиниград: Изд-во РГУ им. И. Канта, 2012, Вып. 4. — С. 62—68.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. — № 238—239. — 1994. — С. 43.
4. Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2012. — № 6. — С. 16.
5. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). — М.: Юрист, 2013. — 160 с.
6. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: Деловой двор, 2010. — 402 с.
7.  Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. — М.: Юриспруденция, 2011. — С. 22.
8.  Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-I // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 1992. — № 23. — Ст. 1239.
9. Ипотека в России /Под ред. А.В. Толкушкина — М.: Юристъ, 2008. — 288 с.
10.  Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2012 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. — 2012. — № 6.
11.  Определение ВАС РФ от 28 апреля 2007 г. № 4436/07 // Вестник ВАС РФ. — 2007. — №. 5.
12.  Постановление ФАС Московского округа от 20 июня 2008 г. N КГ-А40/5232-08 // СПС Гарант, 2013.
13. Постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2008 г. N Ф09-4554/08-С6 по делу № А50-17307/07 // СПС Гарант, 2013.
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2011 г. № 9822/11 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 1.—С. 21.
15. Постановление ФАС СЗО от 10 февраля 2010 г. № А09-16000/04-23 // СПС Гарант, 2013.
16. Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2007 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07 // СПС, Гарант, 2013.
17. Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2009 г. № А19-20768/09-31-Ф02-3815/07 // СПС, Гарант, 2013.
18. Постановление ФАС ПО от 19 июня 2011 г. № А65-25257/11-СГ1-9 // СПС, Гарант, 2013.
19. Постановление ФАС СКО от 17 августа 2011 г.; Ф08-3480/2011 // СПС, Гарант, 2013
20. Постановление ФАС ЦО от 23 ноября 2005 г. № А14-3160-2005/65/32 // СПС, Гарант, 2013.
21. Постановления ФАС ПО от 16 февраля 2012 г. № А55-5902/12-44 // СПС, Гарант, 2013.
22. Постановления ФАС СЗО от 27 августа 2012 г. № А44-498/12-С3 // СПС, Гарант, 2013.
23. Постановление ФАС СКО от 21 декабря 2006 г. № Ф08-6600/20// СПС, Гарант, 2013.
24. Постановление ФАС ПО от 3 февраля 2011 г. № А06-1457У-4/10 // СПС, Гарант, 2013.
25. Постановление ФАС УО от 14 августа 2008 г. № Ф09-6885/08-С6// СПС, Гарант, 2013.
26. Постановление ФАС ПО от 19 сентября 2011 г. № А57-2889/11-6 // СПС, Гарант, 2013.
27. Постановление ФАС ПО от 6 февраля 2010 г. № А57-3866/10 // СПС, Гарант, 2013.
28. Постановление ФАС ДО от 12 апреля 2007 г. № Ф03-А51/05-1/211 // СПС, Гарант, 2013.
29. Постановление ФАС ЗСО от 28 июля 2012 г. № Ф04/3659-1182/А45-2012 // СПС, Гарант, 2013.
30. Постановление ФАС МО от 20 февраля 2013 г. № КГ-А40/653-13 // СПС, Гарант, 2013.
31. Толкушин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)».—

М.: Проспект, 2012. — 490 с.

32. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. — 1998. — № 7. — Ст. 76.
33. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 140.
34. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // СЗ РФ. — 1996. — № 17. — Ст. 1918.