ЛЕГАЛИЗАЦИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Аннотация. В статье анализируется институт самовольной постройки, а также процедуры её легализации. Отмечается, что самовольная постройка подлежит сносу только при существенных нарушениях в ее возведении, в иных случаях ответчик может повторно обратиться в суд за легализацией объекта строительства после устранения ранее выявленных нарушения. Исходя из научных исследований и законодательства, делается вывод о том, что наиболее частыми основаниями для сноса построек является нарушения градостроительных и строительных норм. В рамках данной статьи проведен анализ судебной практики по вопросу отказа в легализации самовольной постройки.

Ключевые слова: самовольное строительство, объект строительства, легализация самовольной постройки, градостроительные и строительные нормы, судебная практика.

Одним из наиболее дискуссионных и мало стабильных гражданско-правовых институтов является институт самовольного строительства. Подобные постройки часто становятся объектами судебных споров, в которых суду необходимо учесть не только интересы государства, но и частные интересы лица, которое выступает, как правило, ответчиком по данному виду дел.

Таким образом, самовольное строительство в настоящее время является многогранным гражданско-правовым явлением, которое включает в себя как общественные, так и частные интересы. Исходя из вышеизложенного, можно говорить о том, что целью настоящей работы является изучение особенностей процедуры легализации самовольной постройки на основе действующего законодательства в этой области. Следовательно, анализу необходимо подвергнуть не только общие положения об изучаемом явлении, но и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а также практику нижестоящих судов.

Общие положение о данном исследуемом институте расположены в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ввиду особой сложности определения статуса [1], а также условий сохранения таких построек были приняты также ряд Постановлений Пленума Верховного суда Российской Федерации.

До 2023 года существовало только одно разъяснение, которое было дано Верховным судом в 2010 году, что значительно ограничивало правовое регулирование данного вопроса. В связи с этим принятие нового Постановления Пленумом Верховного суда РФ послужило интересам общества и государства.

На октябрь 2024 года только в Москве было рассмотрено около 2.000 дел, которые были связаны с самовольным строительством. Однако только 387 подобных объектов были признаны однозначно подлежащими сносу.

Например, в Москве было построено здание площадью больше одной тысячи квадратных метров. Суд установил, что соответствующие земельные отношения не были оформлены, а также разрешение на строительство отсутствовало. По итогам судебной экспертизы данное здание не было признано соответствующим нормам. Суд сделал вывод о том, что подобная постройка несёт угрозу для здоровья и жизни окружающих.

Так мы и дошли до основного противоречия, которое рассматривается в делах о легализации самовольных построек.

Суд устанавливает - соответствует ли то или иное здание нормам строительства (иным нормам права), так как их несоблюдение может приводить к опасности для окружающих. Постановлением Пленума Верховного Суда от 12 декабря 2023 года № 44 предусматривает требование, чтобы самовольная постройка не могла быть снесена в случае соблюдения следующих условий:

• Соответствие нормам разрешённого строительства;
• Имеет место единое право собственности на земельный участок и расположенную на нём самовольную постройку;
• Регистрация прав на объект до 1 сентября 2018 года [2].

Кроме того, в рамках данного судебного акта было закреплено, в том числе, что в случае неполучения предварительного разрешения на строительство либо отсутствие уведомления о начале строительных работ над садовым домом или индивидуальным жилым домом, данные объекты не будет рассматриваться в рамках вопроса о сносе.

Конституционный суд Российской Федерации в своё время указывал, что самовольное строительство необходимо рассматривать в качестве правонарушения, которое характеризуется нарушением норм земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, которые регулируют проектирование и строительство.

Исходя из данного определения, мы видим, что Конституционный Суд РФ оценил самовольное строительство как правонарушение, однако, не отметив гражданско-правовую природу данного объекта недвижимости. Такое толкование может быть дано из-за того, что при отсутствии соответствия необходимым требованиям, такое здание, сооружение, постройка не могут признаваться в качестве оборотоспособного объекта.

Следовательно, нарушение норм может служить основанием непризнания такой постройки законной, а сооружение - в качестве оборотоспособного объекта гражданского права.

Конечно, суд не будет принимать решение о сносе постройки, если были допущены незначительные нарушения. Так, в новом постановлении Пленума Верховного Суда РФ указывается, что суд оценивает «существенность» нарушений.

Иными словами, подлежать сносу будут постройки и конструкции, обладающие существенными нарушениями строительных норм и правил, которые могут повлиять или уже влияют на безопасность существование таких построек в целом.

Таким образом, суд учитывает все конкретные обстоятельства дела и признаёт постройки, которые хоть и были созданы с нарушениями норм, но данные нарушения являются незначительными и несущественными, то есть не создают угрозу, а также не нарушают права и интересы третьих лиц.

Интересно то, что в рамках судебного заседания могут приниматься решения не только о сносе, но и об отсутствии условий легализации постройки. В случае, когда суд не принимает решение о легализации, ответчик может повторно обратиться с этим вопросом, когда устранит все ранее установленные нарушения.

Существуют четыре основания, по которым постройка признаётся самовольной:

• Строительство на чужой земле;
• Нарушение разрешённого использования земельного участка;
• Отсутствие разрешения на строительство;
• Нарушение градостроительных и строительных норм [5, c. 10].

Представленный перечень является закрытым. Как правило, суды рассматривают дела по последним двум пунктам, когда ответчики просто не получают разрешение либо строят с какими-либо нарушениями.

Основаниями для признания такой постройки в качестве легальной являются:

• строительство на земле, где возведение такого объекта разрешено;
• данный объект строительства не угрожает жизни и здоровью окружающих;
• постройка не нарушает права третьих лиц;
• объект соответствует нормам, предъявляемым к тем или иным видам застройки.

Интересно то, что в подобных самовольных объектах могут быть зарегистрированы люди, так как нарушения были выявлены значительно позднее. Следовательно, суд должен решать также вопрос о выселении лиц, который зарегистрированы и проживают в такой постройке. В ином же случае решение суда о сносе не подлежит исполнению.

На практике часто принимается решение о сносе объектов капитального строительства. Например, в рамках Решения Одинцовского городского суда Московской области от 28 февраля 2024 года по делу № 2-12766/2023 администрация округа обратилась с иском о сносе объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке гражданина П. Был проведён осмотр на данном земельном участке и был выявлен факт создания объекта, который нарушает градостроительные и строительные нормы [4]. Подобный вывод подтверждался актом осмотра, который был составлен Управлением градостроительной деятельности администрации округа. Был также сделан вывод, что построенные стены первого этажа перемещению не подлежали, демонтаж также был невозможен, что подтверждало статус объекта капитального строительства.

Ответчик не учел нормы отступов от границ соседних участков. Исходя из данных оснований, суд пришёл к выводу о необходимости снести данный объект самовольного строительства.

Нередко основанием для сноса таких построек является особая категория земли, на которой строятся ответчики. Например, в рамках Решения Новгородского районного суда Новгородской области от 26 февраля 2024 года по делу № 2-4945/2023 на земельном участке ответчица возвела дом, баню и другие хозяйственные постройки, но судом было установлено, что всё это расположено в зоне минимального расстояния от газопровода [3].

Кроме того, ответчица должна была обратиться за разрешением на возведение таких построек и сооружений, чего она не сделала. В ходе судебно-разбирательства было установлено, что ответчица знала о прохождении газопровода, но о связанных с этим ограничениях не думала.

При всем вышеизложенном, ответчица приобретала земельный участок, на котором уже располагался дом, нарушающий требования законодательства. Суд указал, что если бы женщина действовала добросовестно, то данный дом не подлежал бы сносу, однако в документах при покупке земельного участка не было указано на наличие каких-либо построек. Следовательно, ответчица знала о том, что дом не зарегистрирован в установленном порядке и может быть признан самовольной постройкой.

Так, суд обязал ответчицу в течение 6 месяцев снести за свой счёт указанные самовольные постройки.

Таким образом, легализация самовольной постройки может рассматриваться как один из способов приобретения права собственности, так как права на подобные объекты возникают только после принятия решения суда об отсутствии оснований для сноса и наличие всех необходимых признаков, подтверждающих законность строительства и безопасность для окружающих. Принятие нового Постановления Пленума Верхового суда хоть и разъяснило ряд вопросов, но не привнесло новейших норм, установив только сложившуюся практику суда в обоснованную форму.