Особенности аренды в части земельных участков (участков недр)

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) [1].

Один из основных принципов земельного законодательства, который закреплен в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) – это принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. В соответствии с данным принципом, все прочно связанные с земельными участками объекты повторяют ту же судьбу, что и земельные участки, исключая случаи, которые установлены федеральными законами [3].

Необходимо напомнить, что согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Взаимоотношения граждан по вопросам аренды земельных участков регламентируются гражданским законодательством. При этом нужно напомнить о том, что индивидуальные права арендаторов имеют распространение на все объекты, которые расположены на земельных участках, на результаты деятельности, совершаемые с земельными ресурсами. Арендаторы так же обладают правом передачи арендных прав земельного участка в залог и внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передачи земельного участка в субаренду.

Здания и сооружения принадлежат к числу объектов недвижимости, которые неразрывно связаны с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование этими объектами в отношении арендаторов предусматривает наличие у них конкретных прав и касательно земельных участков, на которых расположены здания (сооружения). Вышеуказанные права рождаются единовременно с правами пользования арендованными зданиями (сооружениями), так как передаются в то же время, что и права владения и пользования зданиями (сооружениями) по тем же договорам. Отсюда следует, при аренде зданий (сооружений) сами здания выступают в качестве основной вещи, а право на земельные участи как принадлежность этих вещей. Ситуации, когда здания становятся основными вещами в части земельных участков, на которых они расположены, сложились во многом из-за того, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были раньше вовлечены в гражданский оборот земельных участков [8].

Установившаяся в настоящее время «разнородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты, вызывает появление серьезных юридических препятствий к рассмотрению зданий и земельных участков в качестве единого объекта недвижимости, ввиду того, что само строение единого объекта будет обладать смыслом только в случаях, когда на составляющие его части может наложено единое право (или однородное право). Строение «единого объекта», в праве на который основополагающим выступал бы характер права на земельный участок, не считая того, будет не поддерживать облегчение оборота недвижимости, а наоборот будет способствовать его затруднению [7].

Каким же будет характер права, которое приобретут арендаторы зданий (сооружений) по отношению к земельным участкам? Его точному определению оказывают содействие определенные правила, которые содержатся в статьях 652, 653 ГК РФ. Данные правила были сформулированы по отношению к двум ситуациям:

1) в случаях, когда арендодатели зданий или сооружений - собственники земельных участков;

2) в случаях, когда земельные участки, на которых расположены здания (сооружения), не принадлежат арендодателям на праве собственности.

В первой рассматриваемой ситуации, в договорах аренды зданий (сооружений) совместно разрешаются вопросы о передаче арендаторам в аренду и соответствующих земельных участков, на которых расположены эти здания (сооружения). Арендаторам, согласно договорам земельные участки могут быть предоставлены и на другом праве. В ситуациях, когда договоры аренды зданий (сооружений) не содержат условий о правах арендаторов на земельные участки, воспринимается, что к арендаторам переходят на срок аренды зданий (сооружений) право пользования частями земельных участков, занятыми зданиями (сооружениями) и необходимыми для использования их согласно назначению (пункт 2 статьи 652 ГК РФ). Если земельные участки не принадлежат на праве собственности собственникам зданий (сооружений), такие здания (сооружения) могут быть переданы в аренду без согласия собственников земельных участков, при условии, что вышеуказанные действия собственников зданий (сооружений) не будут противоречить закону или договорам, заключенным с собственниками земельных участков (пункт 3 статьи 652 ГК РФ) [2]. Несомненно, что при описанных обстоятельствах к арендаторам зданий (сооружений) переходят от арендодателей право пользования соответствующими частями земельных участков.

Анализ положений Гражданского Кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что арендодатели, на каком бы праве они ни владели земельными участками, при передаче в аренду зданий или иных сооружений, расположенных на этих участках, могут передать арендаторам часть земельных участков или в безвозмездное пользование, или в аренду.

В границах этого раздела нужно сделать акцент на вопросе передачи во временное владение и пользование земельных участков в тех случаях, когда на них расположены строения, не принадлежащие арендодателям. В этом случае земельный кодекс Российской Федерации, определяет в статье 22 – правила об аренде земельных участков, не упоминает о судьбе строений, расположенных на этих участках. В соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и недвижимости, расположенной на них, строения также должны быть переданы в аренду. Статья 653 ГК РФ регламентирует подобные отношения исключительно в случаях продажи земельных участков, устанавливая правила, согласно которым за арендаторами недвижимости сохраняется право пользования частями земельных участков, которые заняты недвижимостью и необходимы для ее использования.

Зачастую, в судебной практике можно встретить ситуацию, когда переход права на возведенные на земельных участках конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земельных участков путем передачи прав аренды на них владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности. В статье 37 ЗК РФ говорится о том, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на земельные участки передаются автоматически. Но для их подтверждения нужно получить определенный документ, подтверждающий полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения [6].

Участки недр также обладают специфическим правовым режимом. Специфика данного режима определена особенностью системы его использования. В частности, согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ земля и иные природные ресурсы могут быть отчуждены или переданы от одного лица к другому прочими способами в той степени, в какой их оборот позволяется законами о земле и иных природных ресурсах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ, закон может устанавливать особенности сдачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов. Так, в случаях аренды природных объектов (участков недр), слишком мало применять исключительно нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо прибегать к специальному законодательству. Законодательство о недрах - это специальное законодательство, которое также предусмотрено нормой пункта 3 статьи 129 ГК РФ.

Объект аренды, как участок недр - уникален и, в большинстве случаев, единственный с точки зрения инженерно-геологического строения структуры.

Иная особенность заключается в том, что обязательство сторон возникает не на основе заключения договора аренды, а на основаниях, которые установлены Законом Российской Федерации «О недрах» [4]. Недропользователю предоставляется право пользования участками недр на условиях (но не основаниях) аренды вышеуказанных участков.

Так, что предоставление участков недр в пользование на условиях аренды нужно реализовывать в границах административной юрисдикции и оформлять соответствующим разрешением (лицензией). Особенностью условий аренды должно выступать и то, что предоставляться участки недр необходимо исключительно в пользование, а не во владение и пользование, как это предусмотрено нормами главы 34 ГК РФ.

В условиях аренды участка недр должен быть включен сам участок недр, так и земельный участок, функционально обеспечивающий процесс недропользования.

Арендатор участка недр обязан на протяжении всего срока действия договора аренды участка недр, поддерживать вышеуказанный участок недр в надлежащем состоянии и нести все расходы, которые связаны с эксплуатацией арендованного участка недр.

Земля была и остается самым надежным капиталом. Проблемы, которые связаны с оформлением аренды земельных участков являются актуальными и в настоящее время. Вследствие этого, вопросы, касающиеся аренды земельных участков, природных объектов (участков недр) требуют дополнительного теоретического осмысления с учетом возникающих проблем при их практической реализации.